“閩系老牌房企”1300億負債壓頂，融資渠道遇阻資金鏈緊張
來源：小債看市
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2021-11-17 13:33:59
曾經是“閩系”房企的一股清流，近年來中駿集團卻一改佛系激進擴張。隨著債務規模迅猛躍升，外部融資環境惡化，其償債壓力和債務風險值得警惕。
01降級
11月16日，惠譽將中駿集團控股(01966.HK)長期外幣發行人違約評級從“BB-”下調至“B+”，展望“穩定”，并將其高級無抵押評級及其未償高級無抵押美元票據評級從“BB-”下調至“B+”，回收率評級維持“RR4”。
惠譽認為，在資本市場波動和合同銷售放緩的合力作用下，中駿集團的財務靈活性有所減弱。
《小債看市》統計，目前中駿集團共存續6只美元債，存續規模有26.5億美元，其中一年內將有5億美元債到期。
存續美元債情況
2022年底前，中駿集團合計有67億元資本市場債務到期或贖回，除了上述5億美元債，還包括14.6億和20億元在岸債券，分別將在2022年7月和10月到期，均由子公司廈門中駿集團發行。
近年來，在行業的火熱行情中，多年穩健經營的中駿集團，終究還是走上了激進擴張之路。
02千億成色不足
據官網介紹，中駿集團創辦于1987年，總部設于上海，是一家專注于房地產開發及相關業態的綜合性城市運營服務商。
2010年2月，中駿集團在港交所主板上市，體系涵蓋住宅開發、商業地產、長租公寓、文化旅游地產、產業地產，大型購物中心的營運管理、住宅與公共設施的物業管理、教育、健康管理等業務板塊，以及基金管理及投資等金融服務。
中駿集團官網
從股權結構看，中駿集團的控股股東為新升控股，持股比例為39.15%，公司實際控制人為黃朝陽。
2017年至2019年，中駿集團合約銷售金額平均增速為56%，2020年銷售額首次突破千億，但其中權益銷售比僅為55%，被詬病千億成色不足。
今年前10個月，中駿集團連同合營及聯營公司實現累計合同銷售金額約902.42億元，累計合同銷售面積約625.7萬平方米，同比分別增長13%及15%。
值得注意的是，下半年以來中駿集團銷售疲軟，其中10月合同銷售金額同比下滑32%。
據克而瑞數據，今年前9個月中駿集團以693.7億操盤金額排名第37位；以423.6萬平方米操盤面積位居第36位，屬于中型房企。
克而瑞數據
在業績方面，今年上半年中駿集團實現營收203.9億元，實現歸母凈利潤23.77億元，同比增長12.42%。
由于大手筆拿地，近年來中駿集團經營性現金流凈額持續凈流出，2019年至今年上半年該指標分別為-70.88億、-33.78億和-69.46億元，對債務和利息的保障能力下降。
經營性現金流凈額
另外，中駿集團的銷售毛利也在連續下滑，利潤空間不斷被壓縮，2018年至2020年其毛利率分別為34.6%、27.6%以及24.1%。
據克而瑞數據，目前中駿集團總土儲貨值約為4238.4億元，權益土儲貨值為2292.6億元。但從城市能級來看，主要集中在二線和三四線，一線城市不足一成。
截至今年二季末，中駿集團總資產為1782億元，總負債1386億元，凈資產395.7億元，資產負債率77.8%。
從房企融資新規“三道紅線”看，中駿集團剔除預收款后的資產負債率為69.5%，凈負債率77.9%，現金短債比為1.2倍，歸為綠檔。
其中，中駿集團較低的凈負債率，主要由于合作開發、少數股東權益規模擴大所致，存在“明股實債”嫌疑。
《小債看市》分析債務結構發現，中駿集團主要以流動負債為主，占總債務的70%。
截至同報告期，中駿集團流動負債有959.17億元，主要為短期借款和應付賬款及票據，其一年內到期的短期債務有124.62億元。
相較于短期債務規模，中駿集團流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有153.06億元，其中近半位于控股公司層面，規模雖較2020年末下降30億，但還可以覆蓋短債。
除此之外，中駿集團還有427.27億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計380.92億元。
整體來看，中駿集團剛性債務超500億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為36%。
剛性債務逐年攀升，中駿集團的財務支出壓力徒增，去年其融資成本為6.83億元，同比增長30%，今年上半年再次支出2.53億元，對利潤形成嚴重侵蝕。
從融資渠道看，中駿集團融資渠道較為多元，除了發債和銀行借款外，還通過應收借款、股權融資、股權質押及信托等方式融資。
然而，近期資本市場將繼續對中駿集團緊閉大門，其將使用手頭現金和內部現金流來償還到期債務。
總得來看，近年來中駿集團極速狂奔，雖然實現千億目標，但其權益銷售占比較低，主要通過合營做大規模；高速擴張的背后以犧牲利潤為代價，盈利能力弱、毛利持續下滑；同時由于激進拿地，其經營現金流被掏空。
03從穩健到激進
1984年，年僅18歲的黃朝陽遠赴東北，從經營機械零配件開始走上創業之旅。
三年后，黃朝陽回到泉州創建了中駿集團，最初涉足機電行業，1996年又轉戰房地產，開發了第一個商住項目“中駿·駿達中心”。
作為“閩系”房企的一員，最初中駿的發展速度一直很穩健，直到2013年才突破100億元規模。
中駿集團董事局主席黃朝陽
2017年，黃朝陽坐不住了，提了一個千億目標“三步走”戰略：2018年500億，2019年800億，2020年過千億。
此后，中駿集團開始攻城略地，進入發展快車道。
當年，中駿集團購入38個項目，總價為321.67億元，為2016年拿地金額的近3倍，幾乎等于全年的銷售額。
在2019年，中駿集團全年業績總量達到805億元，同比漲幅52%，距離千億目標僅一步之遙。
同年，中駿正式確立“一體兩翼”發展模式，即以地產開發為主體，新零售購物中心和長租公寓為兩翼。
目前，千億目標雖已拿下，但近年來高企的拿地銷售比，幾乎把中駿集團的現金流掏空，隨著債務規模和負債率迅猛躍升，外部融資環境惡化，其償債壓力和債務風險值得警惕。
