富力地產銷售失速,短期償債壓力仍不容忽視

雖然富力地產于近期通過股東注資等方式,補充了流動性,但短期債務壓身,富力地產的危機顯然沒有結束。

  連續幾日,房地產行業終于在多則利好消息的刺激下,迎來了久違的股價集體大漲。

  諸如富力地產這種身處債務陰影籠罩下的房企,股價也難得迎來兩日飄紅。

  然而,就在11月15日,富力地產再次大幅下挫,最終收于4.060/股,跌幅高達9.978%。

  事實上,早在11月9日,匯豐就將富力地產評級下調至減持,目標價為3.20港元/股。

  受該消息影響,富力地產股價在當天大幅下滑5.25%,收于4.15港元/股,相較于今年6月高點9.94港元/股,跌去近60%;其市值也從372.98億港元,縮水至155.72億港元,足足蒸發了217億港元。

  雖然隨后兩日,富力地產股價連續上揚,但短暫建立起來的股價漲幅,又生生跌了回去。

  富力地產股價之所以持續下跌,首先是因為其銷量進度嚴重拖后,年度銷售目標完成率不足七成,全年達標基本無望。

  此外,富力地產一年內到期的有息負債有519億元之多。雖然富力地產于近期通過股東注資等方式,補充了流動性,但短期債務壓身,富力地產的危機顯然沒有結束。

  【全年銷量達標無望,銷售失速或成長期趨勢】

  最近的銷售數據顯示,10月份富力地產總銷售收入共約106.7億元,銷售面積約98.35萬平方米。

  好消息是,與上月相比,富力地產的銷售收入上升2%,銷售面積上升4%,整體有所改善。

  不過,如果與2020年同期相比,富力地產10月銷售收入同比大幅下降33.52%,銷售面積也下降了25.53%。

  今年1-10月份,富力地產累計總銷售收入約1038.7億元,較2020年同期的1026.8億元僅增加1.16%;銷售面積更是比去年同期的871.13萬平方米減少7.61%,僅804.8萬平方米。

  按全年1500億元的銷售目標計算,今年1-10月份,富力地產僅完成銷售目標的69.25%。富力地產若想在剩余的兩個月時間完成近500億元的銷售收入,幾無可能。

  事實上,今年下半年以來,房地產市場整體疲軟,“金九銀十”這樣的傳統銷售旺季都徹底失色,諸如萬科等龍頭房企,都難逃銷售頹勢。

  而就在不久之前,穆迪將富力地產的企業家族評級從“B2”下調至“B3”,并將富力地產(香港)有限公司的評級從“B3”下調至“Caa1”,評級展望均為“負面”,標普和惠譽也緊隨其后,下調了富力地產的評級。

  其中一個很重要的原因,即各家評級機構對于富力地產的銷售情況表達了擔憂。

  彼時標普表示,由于市場情緒疲軟,經營環境充滿挑戰,且富力地產自2019年以來缺乏新的土儲補充,認為該公司的銷售額在未來6-12個月實現明顯反彈的不確定性較高。

  標普還預計,2021年富力地產的合同銷售額將下降13%-15%至1280億元-1300億元,并將在2022年進一步下降4%-6%。

  由此看來,富力地產的銷售降速,不只是受到整體房地產銷售環境的影響,更像是陷入了長期的下降趨勢。

  這種情況,需要富力地產的高度重視。

  【短期債務壓身,“斷臂自救”進行時】

  銷售和回款速度放緩,即意味著富力地產現金流的減少,會直接影響其資金狀況,從而加大富力地產降負債的難度。

  從“三道紅線”方面來看,富力地產是為數不多全部踩中紅線的房企之一。

  截至2021年6月30日,富力地產凈負債率為123.5%,剔除預收款后的資產負債率為74.9%,現金短債比為0.55,三項指標皆超出安全值,處于“紅檔”行列。

  特別是在面對臨近到期的短期債務,富力地產確實有些捉襟見肘了。

  數據顯示,截至2021年6月30日,富力地產的短期借款(借款時長不超過一年)達136.28億元,相比于上年末的109.20億元,凈增長24.80%。同時,長期借款當期部分(借款時長一年以上,但將在一年內到期)為382.76億元,二者加起來的短期債務依然高達519億元。

  而在同一時期,富力地產的現金及現金等價物為127.64億元,相比于2020年12月末的256.73億元,凈下降129.09億元,降幅達50.28%。

  由此可見,富力地產手頭上的錢,根本無法覆蓋巨額的短期債務。

  而為了改善企業現金流狀況,增加償債能力,富力地產兩大股東李思廉、張力,于近期對外宣布,將為富力地產提供約80億港元的股東資金,預計于未來一至兩個月內完成。

  根據相關協議,富力地產預期于9月21日收到約24億港元。而在拿到這筆錢的第一時間,富力地產首先用于回購優先票據。

  9月21日當天,富力地產回購2500萬美元2022年及2023年到期優先票據;6天后的9月27日,富力地產繼續贖回2021年到期2億美元優先票據,票面利率8.875%。

  這些回購動作,對于降負債的效果顯然微乎其微,但確實有提振市場信心的作用。畢竟,對于當下的富力地產而言,信心比黃金重要。

  但是,即便是80億港元全部到位,相較于519億元的短期債務而言,只能算是杯水車薪。

  針對這一情況,在此前中期業績發布會上,董事長李思廉透露,“價錢合適,將繼續出售資產,包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店”。

  如此看來,富力地產的“斷臂自救”,刻不容緩。