草木皆兵的行業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步觸動(dòng)了部分境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)敏感的神經(jīng)，越來越多房企被波及。11月15日，標(biāo)普宣布下調(diào)將中南建設(shè)信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望負(fù)面。

　　頗具戲劇性的是，上周五另一國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪維持中南建設(shè)B2評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。穆迪表示，穩(wěn)定的評(píng)級(jí)前景反映了我們對(duì)江蘇中南在未來6至12個(gè)月將有足夠的流動(dòng)性，以適應(yīng)與困難的運(yùn)營(yíng)和融資條件相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的意見可以說明一些問題，但不代表一切。房企面對(duì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有多艱難有目共睹，截至目前，被標(biāo)普、穆迪、或者惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或展望負(fù)面的26家房企中，真正發(fā)生債務(wù)違約的只有6家。

　　根據(jù)評(píng)級(jí)報(bào)告，標(biāo)普下調(diào)中南建設(shè)信用評(píng)級(jí)更多基于嚴(yán)峻的融資環(huán)境。標(biāo)普認(rèn)為，展望調(diào)整至“負(fù)面”反映了在信貸緊縮的情況下，中南建設(shè)融資渠道繼續(xù)收緊的風(fēng)險(xiǎn)正逐步上升，可能進(jìn)一步削弱其未來12個(gè)月的流動(dòng)性。

　　但事實(shí)是，政策持續(xù)吹暖風(fēng)正在與部分國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的悲觀情緒形成戲劇性的反差。9月底以來決策層傳達(dá)出的積極信號(hào)有望催動(dòng)企業(yè)端的“化學(xué)反應(yīng)”。近日，市場(chǎng)消息稱，未來開發(fā)貸和個(gè)貸都要上量；存量項(xiàng)目借款銀行可展期、不降級(jí)；并購(gòu)貸款可能不再納入“三道紅線”指標(biāo)考核。還有消息稱，各地人行已在通知熱點(diǎn)城市主要銀行，按揭積壓5個(gè)月以上的全部清理掉。

　　11月11日，據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所披露，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，注冊(cè)額度50億元，本期發(fā)行金額20億元，期限5年，無擔(dān)保。保利發(fā)展時(shí)隔7個(gè)月后再發(fā)境內(nèi)債，也向市場(chǎng)傳遞出融資政策糾偏的積極信號(hào)，民營(yíng)房企會(huì)是下一批受益者。匯生國(guó)際資本總裁黃立沖預(yù)測(cè)，融資政策會(huì)在12月會(huì)松綁。

　　在行業(yè)形勢(shì)逐漸扭轉(zhuǎn)的過程中，提高經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健程度，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力是很多企業(yè)的選擇。堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的中南建設(shè)，更是以審慎經(jīng)營(yíng)為指導(dǎo)，提升回款水平，加速降杠桿，全力向三線全綠邁進(jìn)。

　　降杠桿、改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

　　雖然標(biāo)普下調(diào)了中南建設(shè)的信用評(píng)級(jí)，但其實(shí)第三季度中南建設(shè)有息負(fù)債減少130.3億元，總負(fù)債率下降0.93個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率下降17.66個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收賬款之后的負(fù)債率為75.81%下降1.61個(gè)百分點(diǎn)。第三季度末有息負(fù)債僅637.3億元，其中一年以內(nèi)的負(fù)債166.4元，占比26.10%，長(zhǎng)短期結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。有息負(fù)債中銀行借款占比61%，比二季度末提高8個(gè)百分點(diǎn)，非銀行金融機(jī)構(gòu)借款占比25%，比二季度末降低5個(gè)百分點(diǎn)，非標(biāo)融資的比例明顯下降。第三季度末公司貨幣資金230.4億元，是一年以內(nèi)有息負(fù)債的1.39倍，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，比二季度末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)，償債保障度不斷提高。2021年公司到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約14億元。

　　標(biāo)普的評(píng)級(jí)結(jié)果與中南建設(shè)財(cái)務(wù)狀況的變化有明顯的偏差。公司董事、總經(jīng)理陳昱含曾表示，并不在意評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的結(jié)果，會(huì)持續(xù)提高公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，爭(zhēng)取2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全綠。

　　實(shí)際上中南建設(shè)以預(yù)算和資金管理為核心，以能定收、以收定投、以收定支，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法，為公司流動(dòng)性安全保駕護(hù)航。前三季度，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1123億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的6.8倍；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~14億元，同比增加95%，連續(xù)四年保持正值。

　　抓銷售，提高回款水平

　　房企的現(xiàn)金流的來源，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，一個(gè)是融資性現(xiàn)金流，由于現(xiàn)時(shí)融資渠道不暢，房企融資性現(xiàn)金流基本進(jìn)入了冰封狀態(tài)。保證銷售幾乎成為了當(dāng)前房企保證現(xiàn)金流安全的最重要方式，沒有銷售，一切為零。

　　從年初開始，中南建設(shè)在銷售端就開足馬力，通過提升自身造血能力加速現(xiàn)金回籠，，保保障經(jīng)營(yíng)安全。前三季度中南建設(shè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1,536.8億元億元，同比增長(zhǎng)7.4%。

　　雖然標(biāo)普認(rèn)為短期房地產(chǎn)市場(chǎng)難以改觀，這會(huì)影響中南建設(shè)的現(xiàn)金流狀況，但中南建設(shè)并不被動(dòng)等待市場(chǎng)。

　　被譽(yù)為“鐵軍”的中南營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，更是在四季度的關(guān)鍵沖刺節(jié)點(diǎn)，提出了“搶首開，穩(wěn)續(xù)銷，快斷尾，去庫(kù)存”12字策略，全員進(jìn)入最后搶收時(shí)刻。

　　蘇滬區(qū)域通過跨界、深挖區(qū)域特色、創(chuàng)新推廣方式等多手段多形式多渠道打造區(qū)域標(biāo)桿，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，有節(jié)過節(jié)，沒節(jié)造節(jié)，不間斷烘托氣氛，保證項(xiàng)目來人，并將成交率、轉(zhuǎn)化率、來訪率、去化率、庫(kù)存率等等制定一系列標(biāo)準(zhǔn)率值，實(shí)時(shí)監(jiān)控。西南區(qū)域另辟蹊徑突破車商去化，對(duì)于尾盤商業(yè)項(xiàng)目，形成“快決策”的策略制定機(jī)制，通過標(biāo)準(zhǔn)周月度會(huì)議、重難點(diǎn)專項(xiàng)會(huì)議、車商專項(xiàng)會(huì)議等，快速確定并調(diào)整項(xiàng)目策略打法，車位銷售要求開盤必頂設(shè)，助力智在云辰項(xiàng)目車位開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)第一批次清盤。山東區(qū)域拒絕經(jīng)驗(yàn)主義，時(shí)刻洞察市場(chǎng)變化，每日每周月度季度無間隙關(guān)注友商動(dòng)作，倒推自己供貨端產(chǎn)品最佳入市時(shí)間。海西區(qū)域利用視頻號(hào)的裂變能力，多角度打造項(xiàng)目影響力推動(dòng)成交。

　　中南建設(shè)加快探索線上營(yíng)銷的步伐。今年雙十一期間，中南建設(shè)與天貓好房、阿里拍賣、企業(yè)微信、抖音等平臺(tái)展開深度合作，首創(chuàng)“線上訂金鎖定房源”新玩法，同時(shí)推出現(xiàn)金抵扣、線上來訪盲盒、秒殺房源、回血補(bǔ)貼等多重優(yōu)惠，助力沖刺第四季度銷售。

　　營(yíng)銷鐵軍多管齊下，全力以赴，10月單月銷售明顯增長(zhǎng)，銷售金額達(dá)165.2億元，環(huán)比九月提高28.6%，打響第四季度銷售頭炮。

　　市場(chǎng)不斷傳出的利好消息正在驅(qū)散行業(yè)的陰霾和寒意，標(biāo)普評(píng)級(jí)下調(diào)并不影響中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，陽(yáng)光終究會(huì)照在努力者的身上，全力以赴的中南建設(shè)必將迎來更好的明天。