目前，房地產市場調控已經趨于常態化，發展要穩、拿地要準，去杠桿、重平衡已成為行業的基礎考題，特別是在“三道紅線”政策出臺以后，針對房企的考題難度又提升了一個層次。

　　沒有誰不想成為行業里的“優等生”，但這并不是一件容易的事，例如“浙系四小龍”之一的德信中國(2019.HK)，還需克服許多困難。

　　據公開資料顯示，于1995年由胡一平創立于浙江省湖州市的德信中國是浙江省領先的綜合性房地產開發商，主要專注于住宅物業開發和綜合用途物業的開發、運營及管理，經過二十余年的發展，德信中國已成為浙江省和長三角地區領先的綜合型房地產開發商。

　　2019年2月，德信中國在港交所敲鐘上市，曾提出三年跨入“千億陣營”的目標。

　　不過，在此前就有業內人士認為，盡管德信中國擁有長三角較為優質的土儲，但在房企銷售普遍放緩、加速回籠資金的當下，其未來業績增長仍面臨一定的壓力。

　　確實，從今年前10月的銷售額來看，德信中國的千億目標或許要落空了，甚至可以說是有些“癡心妄想”了。

　　根據德信中國發布的2021年10月未經審核營運數據顯示，截至2021年10月31日止10個月，該集團實現累計合約銷售金額約人民幣622.70億元，同比增長31.26%，累計合約銷售面積約294.20萬平方米，同比增長36.96%；平價銷售價21166元/平米。

　　10月單月銷售增速恢復，實現合約銷售金額約人民幣51.70億元，較9月環比增長33.24%，合約銷售面積約25.00萬平方米。

　　中指研究院《2021年1-10月中國房地產企業銷售業績TOP200》排行榜中，德信中國1-10月以622.7億元銷售額排在第51位。

　　顯然，德信中國離千億目標還有很大的差距，離2021年800億的銷售目標完成率也還不足八成。

　　值得注意的是，德信中國的合作開發占比一向偏高，去年其拿地權益占比僅為44%，預計今年也會是同樣的情況。

　　2021年上半年，德信中國加大了合作拿地力度，獲得27幅地塊，新增總建筑面積約493萬平方米，其中多宗合作地塊權益占比較低。

　　此前，德信中國總裁費忠敏在業績會上透露，上半年在22個集中供地的城市拿了14宗土地，“除集中供地方式，我們還通過其它方式拿了一些項目”。也就是說其他13幅地塊基本上是來自于合作拿地。

　　據德信中國半年報數據顯示，獲得的溫州市平陽昆陽鎮AB地塊權益占比為37.1%，南京市的溧水城南地塊權益占比29%，佛山市的南海區大瀝鎮地塊權益占比27.4%，廣州的黃埔知識城E2地塊權益占比25%，杭州的北干西項目權益占比為20%、十字天幕西地塊權益占比20%。這樣看來，德信中國的銷售額是否需要擠一擠“水份”呢？

　　同時，德信中國的土地儲備仍以浙江為主，但想要追求目標規模首先得從“舒適圈”中走出，走向全國化。

　　而截至2021年6月30日，德信中國的凈負債比率為72.4%，；現金短債比1.37；剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，踩中“三道紅線”中一條，處于“黃檔”，面臨著一定的債務壓力。

　　流動負債占比較大有740.82億元，其中一年內到期的短債規模有129.94億元，雖然其賬上無限制現金余額有166億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現金處于合資項目公司層面，會造成一定的資金壓力。

　　糟糕的是，11月4日，標普將德信中國評級展望從“穩定”調整為了“負面”。同時，標普確認了公司長期發行人信用評級為“B”，高級無抵押債券的長期評級為“B-”。

　　標普認為，在艱難的經營環境下，銷售放緩可能會影響該公司的杠桿率改善工作，并在未來12個月減少其流動性緩沖。

　　具體來看，德信中國的銷售額從2021年7月至10月同比下降11%。如果房地產需求持續疲軟，該公司2022年的銷量甚至可能下降，使得未來12個月去杠桿化承受壓力。

　　此外，由于一線城市項目的價格上限而造成的毛利率壓縮，可能會對該公司的杠桿率構成額外壓力。2021年上半年其毛利率同比下降4.9個百分點至21.8%，盈利能力下滑。

　　與此同時，由于美元債券市場的波動，再融資窗口可能在明年繼續中斷，德信中國或許將很難再為其2022年到期的離岸債務進行再融資。

　　截至目前，該公司有2億美元的債券將于2022年4月到期，還有3.48億美元的債券將于2022年12月到期，償債壓力并不小。

　　激進擴張，“偏愛”合作拿地的德信中國，不得不面對盈利能力下滑、負債攀升的尷尬局面，雄心壯志不可少，但最重要的還是自身實力。