近日，風(fēng)財(cái)訊從昆明地產(chǎn)圈獲悉，俊發(fā)集團(tuán)在昆明進(jìn)行裁員，比例約30%。

　　同時(shí)，風(fēng)財(cái)訊了解到，俊發(fā)集團(tuán)在著手組織架構(gòu)調(diào)整，尤其9月以來(lái)，對(duì)客戶數(shù)據(jù)中心等輔助性部門，進(jìn)行了合并、調(diào)整或清理，帶動(dòng)了一些高管的離職和變動(dòng)。

　　或受這一波調(diào)整的輻射，不止俊發(fā)大本營(yíng)昆明，消息稱俊發(fā)佛山也在裁員，裁掉的比例接近70%。

　　今年10月也有多個(gè)自稱“俊杰生”(俊發(fā)集團(tuán)管培生)的網(wǎng)友在某社交平臺(tái)發(fā)帖爆料稱，“今年俊發(fā)的裁人目標(biāo)是裁掉50%?！薄敖刂?0月11，新俊杰150人已經(jīng)60+強(qiáng)制轉(zhuǎn)營(yíng)銷崗，不然就辭職?！?br />
　　接踵而至的裁員消息之下，外界不得不審視被稱為“云南王”的俊發(fā)集團(tuán)，到底身在怎樣的處境？

　　超50億資金缺口還債壓力大且急

　　俊發(fā)集團(tuán)的資金，緊張嗎？

　　客觀而言，短期資金壓力和償債壓力不小。

　　根據(jù)企業(yè)預(yù)警通披露的“俊發(fā)集團(tuán)2021年中報(bào)”數(shù)據(jù)，上半年俊發(fā)的貨幣資金66.12億元，但其僅短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債兩項(xiàng)，就有約116億元。

　　超50億的短期資金缺口，不是小數(shù)目。

　　舉個(gè)例子，就算俊發(fā)系的物業(yè)公司“七彩服務(wù)”今年成功上市，去年以來(lái)物業(yè)公司上市募資額，大多數(shù)都在10億港元以下，募資超20億的屈指可數(shù)。對(duì)比可見(jiàn)差距。

　　更重要的是，這次的資金壓力，大、急、險(xiǎn)。

　　風(fēng)財(cái)訊獲取的一份明珠廣盈債券項(xiàng)目資料顯示，俊發(fā)集團(tuán)在2020年12月31日的有息負(fù)債為441.4億元，短期有息負(fù)債為103.64億元。

　　對(duì)比上述2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，半年間短債規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到過(guò)去一年的量。

　　大量增加的短債中，多數(shù)是“頻繁發(fā)信托產(chǎn)品、做質(zhì)押股權(quán)”換來(lái)的。

　　根據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計(jì)，2020年俊發(fā)的股權(quán)出質(zhì)融資超過(guò)10億元。而在2021年前九個(gè)月，俊發(fā)的股權(quán)出質(zhì)融資已經(jīng)超過(guò)35億元，是過(guò)去一整年的3倍多。

　　通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品獲取的大額融資，往往伴隨高擔(dān)保、高質(zhì)押。

　　據(jù)風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn)，俊發(fā)集團(tuán)2020年發(fā)行的幾筆集合資金信托計(jì)劃，如“佳園400號(hào)”“佳園426號(hào)”“銀杏2023期”抵押率都不低，分別是評(píng)估凈值的65%、65%、54.33%。

　　兌付順位是抵押項(xiàng)目的銷售→俊發(fā)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)收入→處置抵押物。這意味著，一旦項(xiàng)目流轉(zhuǎn)不暢，將直接由母公司俊發(fā)集團(tuán)承債。

　　YY研究曾預(yù)警，在俊發(fā)昆明住宅去化率尚可的同時(shí)，要關(guān)注大量的百萬(wàn)平大型樓盤、涉及商住公寓產(chǎn)品項(xiàng)目，該類產(chǎn)品銷售跨度較長(zhǎng)，造成尾部期房去化緩慢的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，2020年初，俊發(fā)也曾試圖發(fā)行“底層資產(chǎn)為物業(yè)信托受益權(quán)的ABS”，但最終未能獲準(zhǔn)。

　　非銀是房企融資的重要補(bǔ)充，無(wú)法打開(kāi)更多好的融資渠道，就只能通過(guò)環(huán)環(huán)擔(dān)保、層層質(zhì)押，做非標(biāo)信托融資。

　　大本營(yíng)銷量、土儲(chǔ)大幅下滑

　　造血能力不足

　　資金的流轉(zhuǎn)不絲滑，根源往往還是在“造血能力”不足。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1-9月，俊發(fā)地產(chǎn)的操盤銷售金額為360.2億元，比去年同期減少了44億元，排名降低了6個(gè)位次。

　　尤其是在大本營(yíng)昆明，2021年前三季度俊發(fā)地產(chǎn)在昆明的流量金額為140.79億元，同比去年的222.14億元，下滑了37%。

　　更值得注意的是，俊發(fā)地產(chǎn)身上的“后勁不足”。

　　2020年，俊發(fā)地產(chǎn)的土地規(guī)模大幅下降，創(chuàng)造了過(guò)往四年的最低值。

　　尤其俊發(fā)在昆明的新增土儲(chǔ)，2020年全口徑土儲(chǔ)建面和金額分別同比減少49%和48.32%。

　　昆明如果“守不住”，對(duì)俊發(fā)的影響將非常大。

　　這背后有一個(gè)故事——

　　2017年，俊發(fā)提出“三年千億戰(zhàn)略”，宣布將在全國(guó)六大區(qū)域布局，一年內(nèi)在昆明之外，買了接近往期一年的土地，且不少是城市更新類的土地。

　　俊發(fā)還在2018年請(qǐng)來(lái)曾任職萬(wàn)科陽(yáng)光城的知名地產(chǎn)經(jīng)理人張海民加入，擔(dān)任CEO。

　　但城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)，很難轉(zhuǎn)化，容易產(chǎn)生“遺留問(wèn)題”。僅僅11個(gè)月，張海民也提出離職，俊發(fā)曾有過(guò)的“遷都上海”想法徹底打消。

　　俊發(fā)的外拓發(fā)展，最終被市場(chǎng)驗(yàn)證，不可行。

　　2018年，俊發(fā)被迫“勢(shì)頭一轉(zhuǎn)”回歸昆明，之后的三年也一直以新增昆明地塊為主。如今，在俊發(fā)地產(chǎn)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，昆明地區(qū)占比高達(dá)88.99%。

　　但在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)，俊發(fā)和位列二三名的恒大、融創(chuàng)，規(guī)模差距逐年縮小。

　　這意味著，俊發(fā)在大本營(yíng)的主要生存空間，不斷受到擠壓。

　　俊發(fā)集團(tuán)的當(dāng)前處境，因?yàn)槿谫Y渠道有限的“階層局限”、因?yàn)楹暧^面資金緊張的“行業(yè)性下行”、也受到早期高杠桿擴(kuò)張策略的“歷史烙印”，而這些，正是區(qū)域性中型房企的真實(shí)處境。