“蘇系綠色房企”業績大幅下滑，多元化折戟規模掉隊
來源：小債看市
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2021-10-21 21:16:03
主打“綠色住宅”的南京房企朗詩，近年來不僅在規模上掉隊，還由于中國金茂、陽光城、當代置業等諸多房企都打出了“綠色”標識，多方沖擊下其市場占有率不斷下降，盈利能力斷崖式下滑。
01評級展望負面
10月21日，中誠信國際公告稱，決定將朗詩集團股份有限公司(以下簡稱“朗詩集團”)評級展望由穩定調整為負面，維持其主體信用等級為AA；維持“19朗詩01”、“19朗詩02”的債項信用等級為AA。
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下調評級展望公告
中誠信國際關注到，受境內房地產行業調控政策及海外疫情等因素的影響，朗詩集團盈利能力自2020年以來下滑趨勢明顯，其盈利能力已處于較低水平。
《小債看市》統計，目前朗詩集團存續債券6只，存續規模14.51億元，其中一年內到期規模有0.36億元。
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存續債券到期分布
另外，朗詩集團控股子公司朗詩地產(00106.HK)發行的境外美元債余額為4億美元，且均將于一年內到期，短期集中兌付壓力較大。
02盈利能力大幅下滑
據官網介紹，朗詩創立于2001年，是國際化的綠色開發服務商和生活運營商。
朗詩集團旗下擁有朗詩地產(0106.HK)、朗詩綠色生活(01965.HK)以及朗詩美國地產(LandseaHomes)三家上市平臺。
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朗詩控股官網
從股權結構看，朗詩集團的控股股東為南京鼎重投資管理顧問有限公司，持股比例為34.15%，公司實際控制人為田明。
今年前9個月，朗詩集團連同其合營公司和聯營公司簽約銷售額約為338.01億元，同比增長45.73%；簽約建筑面積約為201.71萬平方米，同比增長55.2%。
據克而瑞數據，今年上半年朗詩綠色地產以232.6億操盤金額位居房企第64位；以145.4萬平方米操盤面積排第62名，屬于TOP100中小型房企。
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克而瑞數據
截至2020年末，朗詩集團境內權益口徑土地儲備面積為60.92萬平方米，按照近年來境內權益銷售規模來看，其土地儲備規模不足。
近年來，受房地產調控政策、海外疫情等因素影響，朗詩集團盈利能力大幅下滑。
2020年，朗詩集團實現營收124.38億元，同比下滑8.54%；實現歸母凈利潤2222.89萬元，同比下滑94.69%。
值得注意的是，今年上半年朗詩集團凈利再次大幅下滑9成，經營性現金流凈流出22.77億元。
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盈利能力
截至今年二季末，朗詩集團總資產為308.62億元，總負債249.85億元，凈資產58.77億元，資產負債率80.96%。
一直以來，朗詩集團的財務杠桿保持在較高水平，近年來資產負債率雖有所下降，但仍高于行業平均水平。
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財務杠桿水平
從“三道紅線”看，朗詩集團剔除預收款后的資產負債率為73.8%，凈負債率為52.8%，現金短債比為2.74，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，朗詩集團主要以流動負債為主，占總債務的70%。
截至今年二季末，朗詩集團流動負債有174.09億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有14.87億元。
相較于短債規模，朗詩集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有40.64億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，朗詩集團銀行授信總額有556.75億元，未使用授信額度為386.96億元，可見其財務彈性較好。
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銀行授信
除此之外，朗詩集團還有75.76億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計58.9億元。
整體來看，朗詩集團剛性債務有74.02億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。
有息負債高企，近兩年朗詩集團的財務費用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費用，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
從融資渠道看，朗詩集團渠道較為多元，除了發債和銀行借款，還通過股權、股權質押以及信托等方式融資。
在資產質量方面，朗詩集團應收賬款、其他應收款以及長期應收款分別為10.94億元、51.8億和12.54億元，三項合計75.28億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。
總得來看，朗詩集團盈利能力大幅下滑，經營性現金流凈流出；財務杠桿高企，有息負債規模較大；應收賬款類占款較高，資產流動性偏弱。
03規模掉隊多元化折戟
2001年，從體制內“出走”的田明在南京創立朗詩，隨后公司確定深耕綠色地產領域，主打“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”戰略。
2009年，朗詩開始謀求上市，但迫于國內政策而A股IPO受阻，隨后其轉道香港，2013年通過收購深圳科技借殼上市。
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朗詩控股董事長田明
上市后，一方面輕資產策略使朗詩顯得保守，在規模上慢慢掉隊；另一方面中國金茂、陽光城、當代置業等諸多房企都打出了“綠色”的標識，受到各方沖擊的朗詩地產市場占有率不斷下降。
2014年，朗詩提出輕資產戰略，逐步將開發業務由重轉輕之后，同時也開啟了在創新業務上的步調。
其中，朗詩實施的“榕樹林計劃”，圍繞核心地產業務，積極培育長租公寓、養老服務、綠色金融服務等與地產主業相關或互補業務，實行轉型升級戰略。
然而僅僅一年，朗詩的多元化嘗試便戛然而止。
2019年5月，朗詩地產與控股股東朗詩集團簽訂協議，將處于虧損階段的長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。
如今，規模掉隊、業績大幅下滑的朗詩，在房地產行業新周期中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業環境及政策的變化將對中小房企的經營戰略的實施提出更高要求。
01評級展望負面
10月21日，中誠信國際公告稱，決定將朗詩集團股份有限公司(以下簡稱“朗詩集團”)評級展望由穩定調整為負面，維持其主體信用等級為AA；維持“19朗詩01”、“19朗詩02”的債項信用等級為AA。
中誠信國際關注到，受境內房地產行業調控政策及海外疫情等因素的影響，朗詩集團盈利能力自2020年以來下滑趨勢明顯，其盈利能力已處于較低水平。
《小債看市》統計，目前朗詩集團存續債券6只，存續規模14.51億元，其中一年內到期規模有0.36億元。
另外，朗詩集團控股子公司朗詩地產(00106.HK)發行的境外美元債余額為4億美元，且均將于一年內到期，短期集中兌付壓力較大。
02盈利能力大幅下滑
據官網介紹，朗詩創立于2001年，是國際化的綠色開發服務商和生活運營商。
朗詩集團旗下擁有朗詩地產(0106.HK)、朗詩綠色生活(01965.HK)以及朗詩美國地產(LandseaHomes)三家上市平臺。
從股權結構看，朗詩集團的控股股東為南京鼎重投資管理顧問有限公司，持股比例為34.15%，公司實際控制人為田明。
今年前9個月，朗詩集團連同其合營公司和聯營公司簽約銷售額約為338.01億元，同比增長45.73%；簽約建筑面積約為201.71萬平方米，同比增長55.2%。
據克而瑞數據，今年上半年朗詩綠色地產以232.6億操盤金額位居房企第64位；以145.4萬平方米操盤面積排第62名，屬于TOP100中小型房企。
截至2020年末，朗詩集團境內權益口徑土地儲備面積為60.92萬平方米，按照近年來境內權益銷售規模來看，其土地儲備規模不足。
近年來，受房地產調控政策、海外疫情等因素影響，朗詩集團盈利能力大幅下滑。
2020年，朗詩集團實現營收124.38億元，同比下滑8.54%；實現歸母凈利潤2222.89萬元，同比下滑94.69%。
值得注意的是，今年上半年朗詩集團凈利再次大幅下滑9成，經營性現金流凈流出22.77億元。
截至今年二季末，朗詩集團總資產為308.62億元，總負債249.85億元，凈資產58.77億元，資產負債率80.96%。
一直以來，朗詩集團的財務杠桿保持在較高水平，近年來資產負債率雖有所下降，但仍高于行業平均水平。
從“三道紅線”看，朗詩集團剔除預收款后的資產負債率為73.8%，凈負債率為52.8%，現金短債比為2.74，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，朗詩集團主要以流動負債為主，占總債務的70%。
截至今年二季末，朗詩集團流動負債有174.09億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有14.87億元。
相較于短債規模，朗詩集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有40.64億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，朗詩集團銀行授信總額有556.75億元，未使用授信額度為386.96億元，可見其財務彈性較好。
除此之外，朗詩集團還有75.76億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計58.9億元。
整體來看，朗詩集團剛性債務有74.02億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。
有息負債高企，近兩年朗詩集團的財務費用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費用，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
從融資渠道看，朗詩集團渠道較為多元，除了發債和銀行借款，還通過股權、股權質押以及信托等方式融資。
在資產質量方面，朗詩集團應收賬款、其他應收款以及長期應收款分別為10.94億元、51.8億和12.54億元，三項合計75.28億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。
總得來看，朗詩集團盈利能力大幅下滑，經營性現金流凈流出；財務杠桿高企，有息負債規模較大；應收賬款類占款較高，資產流動性偏弱。
03規模掉隊多元化折戟
2001年，從體制內“出走”的田明在南京創立朗詩，隨后公司確定深耕綠色地產領域，主打“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”戰略。
2009年，朗詩開始謀求上市，但迫于國內政策而A股IPO受阻，隨后其轉道香港，2013年通過收購深圳科技借殼上市。
上市后，一方面輕資產策略使朗詩顯得保守，在規模上慢慢掉隊；另一方面中國金茂、陽光城、當代置業等諸多房企都打出了“綠色”的標識，受到各方沖擊的朗詩地產市場占有率不斷下降。
2014年，朗詩提出輕資產戰略，逐步將開發業務由重轉輕之后，同時也開啟了在創新業務上的步調。
其中，朗詩實施的“榕樹林計劃”，圍繞核心地產業務，積極培育長租公寓、養老服務、綠色金融服務等與地產主業相關或互補業務，實行轉型升級戰略。
然而僅僅一年，朗詩的多元化嘗試便戛然而止。
2019年5月，朗詩地產與控股股東朗詩集團簽訂協議，將處于虧損階段的長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。
如今，規模掉隊、業績大幅下滑的朗詩，在房地產行業新周期中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業環境及政策的變化將對中小房企的經營戰略的實施提出更高要求。
