在調控持續升級情況下，房企銷售業績近三個月持續下滑。根據克而瑞發布的報告，9月百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元。單月業績規模不及8月，首次環比下降，同比去年下降36.2%；7-9月單月業績連續三個月同比下跌，且同比跌幅進一步擴大。

企業端看，繼恒大、華夏幸福、藍光發展等行業企業債務違約持續發酵，上月還有包括花樣年、新力等公司也出現債務違約，股價閃崩等情況，疊加房企9月銷售情況等因素，市場避險情緒上升。近日，穆迪將祥生控股、廣州富力、中南建設、陽光城、綠地控股、中國奧園、佳兆業等在內的多家公司海外主體信用評級進行了下調。不過盡管對多家企業進行了下調，但穆迪也表示，其對于堅持長期主義的企業仍抱有穩定預期。

海外評級機構對企業評級下調，反映了其對中國房地產市場的看法。而在國內，央行罕見對房地產市場連續發聲：國慶前夕，一周內兩次提及“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”；10月15日，針對恒大的債務問題做出正面回應，定調為“個別現象，房地產行業總體健康”。

釋放維穩信號下，曙光或許即將來臨，但也不是所有房企都等得到。

長期主義企業的回調之路 財務健康增強流動性緩沖

細數海外評級機構紛紛下調國內房企評級或展望的原因，多集中于市場經營環境的嚴峻、杠桿率上升、回款能力變差、現金流的緊張、償債能力的下降等。在三道紅線政策下，企業的融資被極大受限，加上疫情及信貸政策變化導致銷售放緩，房企的現金流極容易斷裂。以被下調展望的富力為例，2021年6月末，富力短期借款519億，而現金及現金等價物僅有128億，可動用的短期資金與債務間存在390億的缺口。穆迪下調海倫堡展望至“負面”時，考慮的也是海倫堡銷售的現金回收周期較長，流動性緩沖較弱。

其實，與其說下調評級是對房企經營風險的預判，不如說是境外機構對國內房地產行業的悲觀，但這種悲觀顯然是遲鈍的。雖然市場確實還在下行，但國家已經發出了“兩維護”的明確信號。

對于此次下調評價，事實上，中南建設的經營面就開始從高增長轉向高質量，縱使政策洶涌迅猛，也從未打亂企業的經營定力，“防三高”是中南一切經營行為的準繩，也就是防流動性風險、防杠桿率超標、防利潤率下滑。

與其他被下調評級公司不同的是，中南建設長期堅持不斷提高運營效率，不依賴有息負債的發展模式，這樣的發展模式更符合國家加強宏觀審慎管理后的政策導向。截至今年中期期末，公司有息負債僅768億元，與年度經營規模的比值一直處于行業最低水平。其中一年以內的有息負債209億元，僅占全部有息負債的27%；平均每月需要償付的負債17億元，單月最高需要償付的負債也僅26億元。

這點在穆迪對公司的最新評級報告中也有顯示。盡管穆迪認為中南的銷售及土儲情況有所弱化，但依然給予了公司未來穩定的展望，表示其對公司應付短期債務的能力很有信心。根據2021年半年報，中南建設在手扣除受限資金后的現金215億元，完全覆蓋一年以內的全部負債。除此之外，中南建設還擁有大型銀行支持，具體來看，公司具有銀行授信額度總額1835億元，其中尚未使用的額度1425億元，未來可使用的信貸資源充裕。

在現金流入方面，今年1-9月份公司實現銷售金額1537億元，同比增長7.4%。新增47個項目，規劃建筑面積合計793萬平方米。上半年公司合并報表范圍內經營活動現金流入746億元，單月平均流入124億元，遠遠超過一年以內各項經營負債的月度均值83億元。穆迪針對公司流動性重申，“中南建設將擁有充足的流動性以應對未來6-12個月內經營環境和融資條件所帶來的風險”。

防“三高”與三個卓越攻守結合 尋找迷霧重重中的發展確定性

風險并非不可預判，在對市場和政策的研判下，中南建設陳昱含總經理曾在年中業績會上用“高血壓、高血糖和高血脂”這三高來形容現階段房地產企業存在的經營風險。

她指出，“高血壓指的是資金流動性問題。高血糖指的是杠桿和規模，對房企來說，‘三道紅線’就是血糖儀，不能達標就會影響發展能力。高血脂指的是利潤，目前行業增收不增利的窘境就是高血脂的表現。”

企業如果想在“三高”下繼續生存，需要外部環境維持原來的條件，而從我國邁向更高質量發展階段的目標出發，這樣的政策條件顯然是要改變的。事實上，幾年前中南建設的經營面就開始從高增長轉向高質量，因此盡管政策時有變化，公司依然保持經營定力。為了進一步實現長期高質量發展，中南從社會這一發展趨勢出發，通過“減肥增肌練內功”預防三高，堅持審慎經營。

具體來說，中南以預算和資金管理為核心，貫徹以能定收、以收定投、以收定支原則，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法和工具，確保流動性安全。在財務方面，堅定去杠桿，在增速上保持一定彈性，力爭2022年實現三線全綠。為了更好確保利潤增長，通過輪動布局、合理下沉、規避熱點等方式確保貨地比，通過精細運營確保效率和全周期利潤實現，通過長期產品創新和供應鏈建設優化成本。

防御只是加強減少企業風險的一環，除了預防三高，中南還積極發揮比較競爭優勢，具體可概括為“三個卓越”，卓越運營、卓越建設和卓越服務。卓越運營是通過在產品研發、生產提效和供應鏈建設三方面的綜合努力，把地產開發的品質和效率價值發揮到最大。產品研發方面，堅持標準化的基礎工作。

卓越建設方面是是指加快探索第二增長曲線，這其中很重要的一部分內容是，整合中南置地和中南建筑各自業務優勢，在代建和EPC領域加快探索和拓展，在地產開發和城市基建領域輸出更多管理能力。而對于卓越服務，則是指后端的持續服務。接下來，中南建設將持續推動在基礎服務、增值服務和城市服務方面能力的提升，增強品牌粘合效性，用優質的綜合服務能力為公司創造更多參與城市基建、城市運營業務的可能性。

業內人士表示，中南提出的三個卓越，是在當前的政策環境、企業自身定位及優勢中尋找到平衡點，防三高和卓越運營攻守結合使其在當下迷霧重重的環境中增加了幾分活下去的確定性。自中南建設公布2021上半年成績單后，華泰證券、中信建投、廣發證券、海通證券、華安證券等11家券商給予公司正面評級。中金公司在研報中稱，中南建設全年盈利仍將穩增，給予公司“跑贏行業”評級，看好公司的綜合實力和安全性。