別的企業(yè)降速，中海地產(chǎn)加速拿地，財(cái)務(wù)是否會(huì)存在問題？

北京第二輪集中供地結(jié)束，央企中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)(以下簡(jiǎn)稱：中海地產(chǎn))獨(dú)立收獲兩宗土地：以45億元的總價(jià)競(jìng)得北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊，該地塊可售住宅樓面價(jià)約5.37萬元/平方米，溢價(jià)率5.63%；以11.6億元拿下景山區(qū)首鋼園區(qū)地塊。

這不是中海地產(chǎn)年內(nèi)首次在一線城市加大拿地力度。半個(gè)月前，深圳第二批集中供地掛牌出讓22塊宅地，總土地面積約83.4公頃，21宗地塊全部成功出讓，總金額高達(dá)453億元。中海地產(chǎn)豪擲127億元共拍得4宗地。

這與中海地產(chǎn)2021年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)總裁顏建國(guó)闡述中海地產(chǎn)的投資理念不無關(guān)系。

【加速拿地】

在顏建國(guó)拋出中海地產(chǎn)的投資理念之后，拿地投資方面，中海地產(chǎn)上下半年的策略形成鮮明對(duì)比。實(shí)行“兩集中”政策后，中海地產(chǎn)上半年較為保守，在北京、天津、廣州等城市分別增加一塊土地。

顏建國(guó)表示土地端下半年會(huì)更加理性一點(diǎn)，諸如中海這樣的企業(yè)“機(jī)會(huì)會(huì)更多一點(diǎn)”。按照此前中海地產(chǎn)官宣的2021年拿地目標(biāo)，全年計(jì)劃新增土地權(quán)益投資預(yù)算達(dá)1650億元，上半年在公開市場(chǎng)拿地權(quán)益僅完成27.8%，預(yù)計(jì)剩下幾個(gè)月還將積極拿地。

果不其然，2021年下半年，中海地產(chǎn)開啟了快速拿地的模式。

最近半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，中海地產(chǎn)耗資近200億拿地。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升1.0%，同比上升3.9%，較2020年上漲5.0%。由于深圳調(diào)整土拍規(guī)則，對(duì)房企購(gòu)地資金來源、資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求等做了調(diào)整，同一企業(yè)及其控股公司不得同一宗地競(jìng)買，競(jìng)買的企業(yè)需提交證明材料和承諾函，一家企業(yè)最多競(jìng)得用地不得超過3宗。

因此，中海地產(chǎn)在深圳第二批集中供地掛牌出讓中分別通過深圳市中海啟明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、佛山市順德中海嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、東莞市中海嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等3家子公司拿到4宗地塊。

除了北京和深圳，中海地產(chǎn)之前相繼在成都、哈爾濱和海口等地都有地塊收獲。根據(jù)公開資料顯示，今年1-8月，中海收購(gòu)的土地累積應(yīng)占樓面面積約903.65萬平方米，土地出讓金約為791.82億元。尤其是最近月余，中海地產(chǎn)加快了拿地進(jìn)程，先后在天津、蘇州、重慶、廣州、深圳等地拿地24宗，成交金額近508億元。

中海地產(chǎn)是一家老牌房企，1979年創(chuàng)立于我國(guó)香港，早在1992年就成功在香港聯(lián)交所上市(簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外發(fā)展”)，2007年入選恒生指數(shù)成份股。曾被稱為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，如今也同樣面臨房企現(xiàn)在普遍存在的問題：掙錢能力變?nèi)酰习肽昶錈o論是毛利率還是凈利率均出現(xiàn)了同比下滑。

中海地產(chǎn)2021年半年報(bào)財(cái)報(bào)披露，今年上半年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售2072.1億元，同比增長(zhǎng)20.5%；營(yíng)收1078.8億元，同比增長(zhǎng)21.7%；歸母核心凈利潤(rùn)192.3億元，同比增長(zhǎng)10.9%。

綜合來看，中海地產(chǎn)加快了拿地步伐，合約銷售額也有所下滑，但從上半年其融資成本和負(fù)債水平來看，問題并不大。

開啟下半年井噴式拿地后，中海地產(chǎn)接下來考慮的是將這些土地消化、轉(zhuǎn)為直接的銷售。但更多是，中海地產(chǎn)全國(guó)項(xiàng)目遭遇維權(quán)頻繁，這將直接影響到中海地產(chǎn)銷量的問題，甚至是其未來大發(fā)展的掣肘因素。

【銷售遇冷、多地遭遇維權(quán)】

今年以來，中海地產(chǎn)在鄭州、成都、北京、上海、廣州、沈陽等地的項(xiàng)目均遭到了業(yè)主投訴，其中，涉嫌房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳及違規(guī)等問題：

今年7月，銀川市住建局在對(duì)全市在建項(xiàng)目開展安全專項(xiàng)檢查中，發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)開發(fā)的“多個(gè)在建項(xiàng)目存在嚴(yán)重問題”。

中海地產(chǎn)旗下北京市石景山區(qū)中海寰宇天下二期內(nèi)多戶房屋出現(xiàn)室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、頂樓防水層不合格、衛(wèi)生間砂漿層返水等嚴(yán)重質(zhì)量問題。業(yè)主與該項(xiàng)目工作人員多次談判協(xié)商仍未解決。

今年9月，青島市市場(chǎng)監(jiān)督管理局開出罰單，對(duì)青島中海海岸置業(yè)有限公司對(duì)已售樓座的展示模型樓層高度與實(shí)際不符問題進(jìn)行處罰。

事實(shí)上，中海地產(chǎn)在上海、寧波、南通、青島、南京等其余多省市內(nèi)項(xiàng)目均被曝出存質(zhì)量隱患等各種問題，涉及欠薪、虛假宣傳、房屋質(zhì)量等多項(xiàng)內(nèi)容。

眾多項(xiàng)目遭遇維權(quán)已然影響到了中海地產(chǎn)的銷售。10月7日，中海地產(chǎn)公告稱，今年9月，中海地產(chǎn)連同其附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約203.73億元，同比下跌41.6%。相應(yīng)的已售樓面面積約為110.2萬平方米，同比下跌30%。

中海宏洋發(fā)布的9月銷售業(yè)績(jī)顯示，今年9月，中海宏洋系列公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約39.99億元，合約銷售面積約37.36萬平方米，分別同比下跌50.4%及38.8%。

今年前9個(gè)月，中海系列公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約2753.01億元，同比增加7%；但9月的合約物業(yè)銷售金額同比下跌41.6%，為203.73億元。這也是中海地產(chǎn)于2021年出現(xiàn)的第三次單月銷售下降，過去四個(gè)月該公司同比分別為下降10%、5.6%、13.1%及41.6%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年9月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交量繼續(xù)下滑，期內(nèi)28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積整體環(huán)比下降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。可以說，銷售市場(chǎng)遇冷不是中海地產(chǎn)一家的問題，是全行業(yè)都在遭遇的挑戰(zhàn)。對(duì)于中海地產(chǎn)而言，在頻頻拿地背后，多地項(xiàng)目遭投訴，這是起要真正值得重視的問題。

對(duì)于逆勢(shì)擴(kuò)張的中海地產(chǎn)而言，加速拿地、高速擴(kuò)張的同時(shí)，不加強(qiáng)質(zhì)量管理，重視項(xiàng)目維權(quán)的話，很可能就不再是銷售遇冷，而是涼涼的問題了。