80億元港幣馳援難阻機構(gòu)評級下調(diào)，富力地產(chǎn)真正的危機要來了？

國慶假期前夕，倍感危機的富力地產(chǎn)終于迎來了久違的利好：公司兩大股東李思廉、張力，將在未來兩月內(nèi)，向上市公司提供80億元港幣的資金支持。

80億港元，這對于在流動性上捉襟見肘的富力地產(chǎn)來說，絕對稱得上是“救命錢”。

而這筆錢，源自李思廉和張力出售富力物業(yè)的100億元人民幣現(xiàn)金所得。

也就是說，李思廉和張力二人所得100億元現(xiàn)金的絕大部分，將用以補充富力地產(chǎn)的流動性。由此可見，李思廉和張力二人可謂是用心良苦。

不過，此舉或許可以暫時減輕富力地產(chǎn)的壓力，但無法從根本上扭轉(zhuǎn)其短期債務高懸的危機局面。

就在10月11日，國際評級機構(gòu)標普宣布，將富力地產(chǎn)長期發(fā)行人評級從“B”降至“B-”，展望為負面。

我們知道，最近多家房企接連爆雷，而最先發(fā)出“警示”的，正是各家評級機構(gòu)。

如此看來，富力地產(chǎn)遠沒有解除危機。

【股東甩賣物業(yè)資產(chǎn)馳援，只能解燃眉之急】

2020年4月，富力地產(chǎn)將旗下的物業(yè)管理平臺——天力物業(yè)，以約3億元人民幣的“白菜價”賣給了李思廉和張力。

這一交易，被外界廣泛質(zhì)疑為富力地產(chǎn)向大股東輸送利益。

不過，李思廉和張力二人并未受到這些質(zhì)疑聲的影響。不久之后，李思廉和張力將天力物業(yè)更名為富力物業(yè)，并向港交所遞表嘗試IPO。

最終，在今年年初，富力地產(chǎn)成功登陸資本市場。

而如今，李思廉和張力再次以100億元的價格，向碧桂園服務出讓富力物業(yè)，也就一年多的時間，凈賺97億元。

而這筆錢的用途，將用以補充富力地產(chǎn)的流動性。不過，從交易內(nèi)容來看，這筆錢將分兩階段、四期交予李思廉和張力二人之手。

第一階段70億元分三期：第一期20億元，已存于監(jiān)管賬戶；第二期30億，待反壟斷部門批復后支付；第三期則需滿足若干要求，如保證2021年起長期持續(xù)穩(wěn)定(不低于20年)。第二階段30億元，明年2月進行2021年業(yè)績審計，滿足約定交付面積后支付。

也就是說，此時李思廉和張力向富力地產(chǎn)提供的80億港元股東資金，基本上算是自掏腰包。由此也可以看出，富力地產(chǎn)當下有多缺錢。

而從這邊交易來看，雖然李思廉和張力凈賺97億元，但還是虧了。

根據(jù)之前披露的招股書顯示，2018年-2020年，富力物業(yè)的收入分別實現(xiàn)18.23億、21.7億、25.97億元，期間同比增幅分別為19％、19.7％。

2019年，富力物業(yè)的凈利潤由虧轉(zhuǎn)盈至6380萬。而在2020年，富力物業(yè)的盈利能力完全爆發(fā)，凈利潤同比大幅增長275.6％至2.4億。

由此可見，在物業(yè)行業(yè)景氣度整體上揚的大背景之下，富力物業(yè)絕對稱得上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

然而，就是這樣一個“現(xiàn)金奶牛”，卻被李思廉和張力甩賣了。而所籌資金，也要用于補充富力地產(chǎn)的流動性。

總而言之，富力地產(chǎn)就是缺錢。

不過，即使有這筆錢的火速馳援，也只是解了富力地產(chǎn)的燃眉之急，其缺錢的局面并未出現(xiàn)根本性變化。

據(jù)富力地產(chǎn)公布的2021年半年報數(shù)據(jù)，其持有現(xiàn)金288億元，同比下滑20%，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物127.64億元，受限制現(xiàn)金為160.38億元。而富力地產(chǎn)借款總額1433億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債為519.04億元。

也就是說，即使加上這80億元港幣，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及等價物，也未能完全覆蓋其短期債務。

【銷售疲軟、評級遭下調(diào)，還有多少資產(chǎn)可賣？】

面對如此大規(guī)模的短期債務，除了賣資產(chǎn)籌錢之外，富力地產(chǎn)最應該做的，是抓銷售、促回款。

不過，數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，富力地產(chǎn)的總銷售額為932億元，相當于只完成1500億元銷售目標的62.13%，顯然不行。

從理論上來講，富力地產(chǎn)還可以“借新還舊”。不過，這條路顯然也已經(jīng)被堵得死死的了。

就在10月11日，國際評級機構(gòu)標普宣布，將富力地產(chǎn)長期發(fā)行人評級從“B”降至“B-”，展望為負面。

評級被下調(diào)，意味著富力地產(chǎn)發(fā)行新債幾無可能。

事實上，早在9月3日，另一家國際知名評級機構(gòu)——穆迪，將富力地產(chǎn)的公司家族評級從“B1”下調(diào)至“B2”，并將富力地產(chǎn)(香港)有限公司(富力香港)的公司家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”。

對此，穆迪表示，“將富力地產(chǎn)的公司家族評級下調(diào)至B2，這反映了該公司的再融資風險上升，原因是公司獲得境外資金的能力削弱且有大量債務即將到期”。

值得注意的是，此次下調(diào)富力地產(chǎn)評級的標普，在8月25日發(fā)布的報告中，對富力地產(chǎn)還是相當“友善”的。

彼時，標普表示，“富力地產(chǎn)年內(nèi)債務到期規(guī)模可控。2022年需償還的190億元左右債券，境內(nèi)債部分可利用內(nèi)生資源償還。境外到期債券的再融資則將取決于市場條件，如果無法通過境外資本市場獲取融資，可能就需要更多依靠內(nèi)生資源和資產(chǎn)出售來償債”。

結(jié)果，富力地產(chǎn)確實如標普所預測的，通過出售資產(chǎn)來增加流動性了。可即便如此，標普卻突然“變臉”，下調(diào)富力地產(chǎn)的評級。

對此，標普表示，盡管富力地產(chǎn)近期得到了股東注資，但其流動性在未來12個月內(nèi)仍將繼續(xù)維持緊張。而由于市場情緒疲軟，經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，且富力地產(chǎn)自2019年以來缺乏新的土儲補充，標普認為該公司的銷售額在未來6-12個月實現(xiàn)明顯反彈的不確定性較高。

也就是說，此次標普下調(diào)富力地產(chǎn)評級，一個重要原因正是對其銷售情況的擔心。標普還預計，2021年富力地產(chǎn)的合同銷售額將下降13%-15%至1280億元-1300億元，并將在2022年進一步下降4%-6%。

這正與上文提到的，富力地產(chǎn)的銷售不暢這一背景所相呼應。

富力地產(chǎn)遭下調(diào)評級，可能預示著真正的危機即將到來。

不久前，新力控股、花樣年控股相繼因評級機構(gòu)的“看衰”而陷入流動性危機，雖然富力地產(chǎn)動作很快，在債務集中到期之前，從主要股東處獲得寶貴的現(xiàn)金，暫時避免了重蹈上述兩家房企的覆轍。

但是，正如標普所言，富力地產(chǎn)在2022年下半年需要償還40億元的公司債券和6.5億美元的債券，這些還款需求相對其手頭現(xiàn)金而言，仍相當棘手。

而在銷售疲軟的情況下，富力地產(chǎn)現(xiàn)金生成速度的放緩，會對債務償還帶來不確定性。

怎么辦？富力地產(chǎn)能做的，或許還是出售資產(chǎn)。

但是，像富力物業(yè)這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，富力地產(chǎn)手上還有多少呢？