近日，雷達財經(jīng)獲悉，安居客此前向港交所遞交的IPO招股書已呈“失效”狀態(tài)。對此，安居客方面回應媒體稱，公司上市進程仍在有序推進中，詳情以港交所網(wǎng)站公示為準。

據(jù)了解，此前就曾有業(yè)內人士對安居客上市進展緩慢表示質疑：“可能是交易所那邊擔心并提出的問題較多，導致進度變緩。”

資料顯示，安居客創(chuàng)立于2007年，是國內領先的房產(chǎn)信息服務平臺，目前實控人為58同城CEO姚勁波。14年來，安居客一直在講述“端口收費”的老故事，從招股書來看，即使經(jīng)歷被58同城收購整合，2018年至2020年安居客在線營銷服務的營收占比仍持續(xù)高于95%，未能呈現(xiàn)質的改變。

而虛假房源的泛濫，更是安居客的頑疾，為此公司還曾被央視點名。值得一提的是，即便如此，安居客的行業(yè)滲透率以及其截至2020年底的付費經(jīng)紀人數(shù)量仍領先貝殼、鏈家，堪稱中國最大的在線房產(chǎn)平臺。

市場會一直愿意為安居客買單嗎？500)this.width=500\" align=\"center\" hspace=10 vspace=10 alt=\"\">
招股書失效，受虛假房源拖累？

根據(jù)港交所信息，目前安居客集團的相關申請資料已不支持閱覽或下載，為何會出現(xiàn)此種狀況？500)this.width=500\" align=\"center\" hspace=10 vspace=10 alt=\"\">
港交所規(guī)則顯示，擬發(fā)行人遞交IPO資料，6個月內未通過港交所聆訊或被駁回，該資料將會顯示為失效。

而安居客遞交招股書的時間為2021年4月8日，據(jù)此計算，半年恰好是10月8日這個節(jié)點。

匯生國際融資總裁黃立沖認為，招股書失效的現(xiàn)象比較常見，企業(yè)所面臨的問題可能是財務報表的審計報告更新不夠快，抑或是沒回答完港交所問題等。不少企業(yè)都經(jīng)歷過“申請-失效-再申請”的循環(huán)。

但也有機構保薦人表示，“正常來說，港交所那邊從遞表到聆訊還是比較快的，一般在1個月至2個月之間，難點通常是發(fā)行這塊。對于安居客這種行業(yè)龍頭來說，遞表3個月沒有進展，可能是交易所那邊擔心并提出的問題較多，導致進度變緩。”

甚至有行業(yè)人士直言，正因為安居客虛假房源的問題很難根治，所以港交所的顧慮較多，這一點即便公司上市也會成為其股價和進一步發(fā)展的攔路虎。

雷達財經(jīng)注意到，安居客招股書掛在港交所官網(wǎng)期間，央視曾報道指出，安居客和58同城是虛假房源重災區(qū)。

具體而言，記者通過在上海、杭州等地的調查發(fā)現(xiàn)，安居客上的房源往往具有“高性價比”，不僅價格遠低于市場，裝修看起來也十分精致。但當記者實地看房時，卻會被中介告知房子已經(jīng)被租出去了，緊接著，中介就會轉而推薦房價更高、條件更差的房源。

“一般這種貴的房子，放在網(wǎng)上你肯定不會點，你懂得對不對？你作為一個消費者，你想想這套房子跟你之前點那套房子，你肯定點便宜的，這就是這種情況，我們沒辦法。”有中介表示。

而在被央視點名的同時，安居客還被杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局通報批評，理由為有從業(yè)人員在安居客發(fā)布的房源信息、掛牌價格與二手房交易監(jiān)管服務平臺備案不一致。

事實上，安居客“假房源”問題由來已久，2018年公司曾因此被北京市住建委約談，再往前追溯，2014年就有網(wǎng)友在知乎發(fā)問：“為什么假照片可以充斥在安居客？這個現(xiàn)象應該被解決嗎？”500)this.width=500\" align=\"center\" hspace=10 vspace=10 alt=\"\">
為何安居客上有那么多“假房源”？

安居客為何未采取有力打擊措施清除虛假中介信息？有分析認為，這與平臺目前的商業(yè)模式有關。

招股書顯示，2018-2020年，安居客的營收結構分為在線營銷服務、交易服務和其他服務三大項，其中在線營銷服務收入占總營收的比例分別為98.9%、96.3%和96.9%。

據(jù)悉，在線營銷服務收入來自為房產(chǎn)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供二手房營銷服務，以及為房地產(chǎn)開發(fā)商提供新房廣告及促銷服務。這意味著，安居客目前仍然主做“流量生意”，通過為“賣房者”提供信息推薦，按照曝光量或增值服務收取端口費。

有中介經(jīng)紀人透露，安居客上的租賃、二手房、商業(yè)地產(chǎn)等不同業(yè)務被歸類為不同類別套餐，一般費用在每季度1500-2500元不等。

對比之下，有“中國居住服務平臺第一股”之稱的貝殼找房收入則以二手房、新房以及租賃交易的抽傭為主。

在此基礎上，安居客想要維持收入，必須維持高流量。

公司采取的辦法是重金購買。財報顯示，2018至2020年安居客的銷售和營銷支出占總營收的比重分別為42.7%、39.2%和44.6%。在公司2020年的銷售及營銷費用中，34.5%用在了獲取流量上。

同期，安居客廣告及營銷開支在總營收中的占比分別為22.09%、21.45%、29.49%，整體呈上升趨勢。2020年安居客廣告及營銷支出達23.73億元，遠遠超出了同年19.55億元的凈利潤。

受此影響，公司凈利潤率逐年下滑。報告期內，安居客凈利潤率分別為30.7%、30.4%及24.3%。公司預計，隨著競爭加劇及尋求擴展現(xiàn)有市場的業(yè)務，公司營銷工作成本將會越來越高昂，可能會損害公司的經(jīng)營業(yè)績。

而在用戶體驗方面，由于虛假房源往往物美價廉，能高度吸引用戶關注，因此在劣幣驅逐良幣的效應下，中介們也更傾向于發(fā)布虛假的房源信息。

在各路小中介的積極參與下，遍布假房源的安居客，成為“國內第一找房平臺”。

極光大數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，安居客買房租房App滲透率達3.81%，是行業(yè)第二App滲透率的1.5倍，當月用戶時長達51.3萬小時/日，是行業(yè)第二App的3.8倍；另據(jù)艾瑞咨詢，截至2020年底，安居客付費經(jīng)紀人數(shù)量超72.6萬人，占67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額。500)this.width=500\" align=\"center\" hspace=10 vspace=10 alt=\"\">
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“端口費”模式難擁有定價權

雖然獲得了“國內第一”，安居客的依然難擁有定價權。

2014年前后的19個月內，與安居客同樣講著“端口費故事”的搜房網(wǎng)在美股股價漲幅曾超650%，但在其宣布提升端口收費后，便遭到了多家房產(chǎn)經(jīng)紀公司的聯(lián)合抵制，業(yè)績自此一落千丈；同期，安居客也曾試圖提高端口費的舉措同樣遭到了強力抵制。

且只為經(jīng)紀人提供信息渠道的生意，也無法對二級中介公司與客戶交流的具體過程進行監(jiān)控，從而加大了進一步精細服務定制化的難度。

向來以流量生意見長的字節(jié)跳動，在2019年通過幸福里切入房地產(chǎn)賽道后，曾通過今日頭條、抖音等多個頭部產(chǎn)品對幸福里進行扶持和推薦，但至今由于線下交易涉足不深，在整個市場中并未掀起太大水花。

安居客的“端口費”模式還面臨“貝殼模式”的擠壓。貝殼不是單純把線下房源信息搬到線上，而是給每一間房屋，賦予獨一無二的在線“身份”，確保真房源。

貝殼找房CEO彭永東曾透露，“貝殼剛剛成立兩年多，所在的住房交易市場規(guī)模達到32萬億至35萬億元；2018年的市占率只有5.3%，2019年達到9.1%，2020年大概達到了12%-13%。”

姚勁波是貝殼找房商業(yè)模式堅定的反對者，其不僅在貝殼找房上線2個月時撮合發(fā)起了“反殼聯(lián)盟”，還在2021年4月發(fā)文呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億。

究其原因，定價權是以姚勁波為首的房產(chǎn)中介公司爭奪的關鍵。億翰智庫認為，貝殼的模式一定程度上掌握了行業(yè)的定價權，中介門店的分傭抽成由貝殼決定，而在銷售愈發(fā)依賴中介帶客的情況下，開發(fā)商項目的傭金分成甚至也由貝殼決定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也稱，貝殼最大的問題是擁有了定價權。“貝殼為了做行業(yè)領頭羊，為了獲得資本認可，一直采取高投入策略，走向壟斷，而一旦形成壟斷，各方面都會漲價。”

此外，有不少網(wǎng)友認為，貝殼經(jīng)紀人高額的服務費是抬高房價的推手。“表面看購房者費用沒變，但賣房也會進行提價來抹平中介費支出，事實上，最后還是由買方承擔了多出來的費用。”有北京地區(qū)業(yè)主就向雷達財經(jīng)表示，買房時選擇我愛我家(000560,股吧)的原因就是傭金比鏈家低，“服務感覺上區(qū)別不大，還能節(jié)省點成本。”

不過，目前房產(chǎn)經(jīng)紀賽道整體規(guī)模龐大。海通證券(600837,股吧)預計，對標發(fā)達國家，預計全國二手房交易規(guī)模長期可達10.75萬億元。另據(jù)艾瑞咨詢測算，中國長租行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長，預計在2025年將達到3萬億。

但市場集中度相對較低。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國房產(chǎn)經(jīng)紀人總數(shù)近200萬，其中貝殼連接的經(jīng)紀人數(shù)量約49.3萬，占比不到四分之一。

這意味著市場有著豐富的余量以供挖掘，安居客目前仍有生存的土壤。

“從行業(yè)的良性發(fā)展來看，貝殼需要一個強有力的競爭對手。”景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉稱。

行業(yè)人士認為，在真正到達能與貝殼掰手腕較量的程度之前，安居客要先講好除了端口費外的其他故事。500)this.width=500\" align=\"center\" hspace=10 vspace=10 alt=\"\">
探索新房業(yè)務，市場份額較小

安居客也在開拓新業(yè)務。

此前姚勁波曾多次表示，要堅持做信息和服務平臺，堅決不做交易。但2020年，其在社交媒體中改口：“58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進入新房交易領域”。

據(jù)招股書，目前安居客在新房交易業(yè)務領域的抓手是58愛房，自該項產(chǎn)品推出以來，業(yè)務已拓展至33個城市。500)this.width=500\" align=\"center\" hspace=10 vspace=10 alt=\"\">
2020年，58愛房交易總量為653億元，同比增長282%。這一年，安居客交易服務收入2.28億元，其中2.01億元由58愛房貢獻。

公司方面稱，預計自2021年起，新房交易服務將成為其整體增長的主要驅動，通過IPO募集的資金將主要用于技術產(chǎn)品開發(fā)和拓展新房交易服務業(yè)務，未來三年計劃將新房業(yè)務推廣至更多城市。此前據(jù)報道，安居客IPO計劃募資至少10億美元。

有分析人士指出，將新房渠道作為接下來拓展的方向，有該領域門檻低、市場需求有增長潛力的原因在里面，但也因為這些特點，該賽道的競爭格外激烈。

相對于二手房，新房直接對接開發(fā)商和客戶，不僅繳納稅費的項目較少，更無需經(jīng)歷房屋背景調查等繁瑣的步驟，有資深中介服務人員在接受采訪時曾稱，買二手房，中介提供了至少60個環(huán)節(jié)的服務。

而根據(jù)中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所《中國農(nóng)村發(fā)展報告(2021)》預計，到2035年，我國常住人口城市化率將達到72%左右。第七次人口普查顯示，我國目前常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%。這意味著，未來15年里，全國將新增超1億城市常住人口。另據(jù)國家統(tǒng)計局，2020年全國新建住宅銷售額達到15.5萬億元，同比漲幅10.8%。

在此背景下，無論是聯(lián)合推出天貓好房的阿里和易居，還是被騰訊和紅杉投資的居理買房，都將新房市場作為發(fā)力的主要目標。

覬覦著新房市場蛋糕的還有行業(yè)龍頭貝殼找房。2018-2020年，貝殼平臺中的新房項目分別達到3486、7769和8639個，2020年，通過貝殼平臺完成的新房交易規(guī)模已增長至1.38萬億元，這一數(shù)字是58愛房的超21倍。

行業(yè)人士認為，安居客在拓展新業(yè)務的道路上充滿挑戰(zhàn)。