受國慶期間花樣年控股美元債違約影響，節后中資地產美元債紛紛下跌。

01美元債異動

10月8日，當代置業(01107.HK)MOLAND 11 1/2 11/13/22 價格下跌9.603%，報72.95；MOLAND 9.8 04/11/23價格下跌10.391%，報72.091；MOLAND 12.85 10/25/21價格下跌11.195%，報84.765。

據悉，當代置業即將到期美元債的兌付資金還未準備好，市場對其能否按時兌付債券產生擔憂。

《小債看市》統計，目前當代置業存續美元債5只，存續規模13.47億美元，其中一只2.5億美元票據將于10月25日到期。

存續美元債

值得注意的是，當代置業存續美元債的發行票息較高，平均票息為11.58%，融資成本高企。

2018年12月，當代置業曾發行一筆1.5億美元優先票據，利率高達15.5%，創下國內甚至亞洲的房企發債之最，引得一片嘩然質疑聲不斷。

另外，在美元債劇烈波動的同時，當代置業的股價也連日下挫，10月份以來其股價跌幅近19%，市值蒸發3億港幣。

02財務杠桿高企

據官網介紹，當代置業成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯合交易所上市。

當代置業具有一級房地產開發資質，自主研發運營十大綠色科技系統和五大擴展系統，打造中國綠色科技地產領域的標志性品牌——“MOMΛ”，當代MOMΛ項目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

從股權結構看，當代置業的控股股東為極地控股，持股比例為65.38%，公司實際控制人為張雷。

今年前9個月，當代置業合約銷售額約335.44億元，其中物業合約銷售額約330.29億元，物業合約銷售面積約328萬平方米。

據克而瑞數據，今年上半年當代置業以189.7億操盤金額位居房企第77位；以183.1萬平方米操盤面積排第50名，屬于中小房企。

在土儲方面，今年上半年當代置業拿地毫不手軟，其在西安、重慶、青島、蘇州、合肥和呼和浩特等地新獲取了20個項目，新增計容建筑面積356.4萬平方米。

截至期末，當代置業土地儲備合計1676萬平方米。

據半年報顯示，今年上半年當代置業實現營業收入95.43億元，同比增長9.56%；實現凈利潤4.48億元，同比增長12.56%。

近年來，當代置業的盈利能力一般，自2020年起毛利率、凈利率開始走低，經營性現金流凈額持續凈流出。

盈利能力

截至今年6月末，當代置業總資產為984.36億元，總負債862.6億元，凈資產121.8億元，資產負債率87.6%。

近年來，當代置業財務杠桿高企，資產負債率一直維持高位，2017-2020年該指標分別為84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。

財務杠桿

從“三道紅線”看，截至今年6月末，當代置業剔除預收款后的資產負債率為83%，凈負債率93%，非受限現金短債比1.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務結構發現，當代置業主要以流動負債為主，占總債務的77%。

截至今年6月末，當代置業流動負債有661.8億元，其中一年內到期的短期債務有93.47億元。

相較于短債規模，當代置業流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有136.2億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

除此之外，當代置業還有200.8億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計194.1億元。

整體來看，當代置業剛性債務有287.57億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為33%。

其中，當代置業銀行及其他借款192.82億元，優先票據85.34億元及公司債券9.39億元。

有息負債規模較大，當代置業的融資成本高企，2020年其加權平均融資成本為9.9%，與2019年持平。

今年上半年，當代置業利息合計13.73億元，扣除發展中的待售物業資本化金額為2.06億元，對利潤形成嚴重侵蝕。

在融資渠道方面，當代置業渠道較為狹窄，主要通過借款、發債和股權等渠道融資。

總得來看，當代置業盈利能力一般，財務杠桿高企，融資成本居高不下，在房地產行業下行周期中面臨債務和融資雙重壓力。

03   錯失黃金十年

畢業于西南政法大學的張雷，畢業后曾在體制內工作多年。

從1995年開始，張雷擔任北京中際房地產開發有限公司總經理，涉足房地產開發項目。

2000年，張雷創辦北京當代鴻運房地產，也就是當代集團的前身。隨后他經營開發了滿庭芳園、當代城市家園、青云科技大廈、當代萬國城等項目。

當代置業董事局主席張雷

兩年后，當代集團在香港成立了盈港實業集團，專門來負責公司在海外融資事宜。

2008年，當代置業上報了A股上市計劃，但次年A股房企上市被叫停。2010年，當代置業轉戰H股，3年后才修成正果。

2013年，張雷敲響了港交所的上市鐘聲，當代置業登陸資本市場。

不過，在以銷售額、土地規模以及高利潤為衡量標準的香港資本市場，當代置業上市后股價表現不如人意，首日掛牌即跌穿招股價，一度大跌9%。

在張雷去德國的一次考察后，便鐘情于綠色地產的開發，當代置業自此也成為一家有著綠色情懷的公司。

但隨著中國金茂、朗詩集團等資金雄厚的房企加入綠色科技地產賽道，當代置業的競爭力引發疑問。

由于張雷過度關注細節，使得當代置業在管理效率、成本控制方面明顯不如其他房企，在房地產黃金十年錯失了發展良機。

2017-2019年，當代置業合約銷售額分別為221.86、321.57以及362.03億元，其銷售業績增速較慢。

事實上，當代置業并非對規模沒有追求。早在多年前張雷就曾立下“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達到900億元”的豪言壯志。

在此背景下，當代置業不斷加大投入力度，但在加大拿地力度的同時，其債務問題也隨之凸顯。