綠城中國近期發布8月運營數據。2021年8月，綠城集團自投項目取得銷售6161套，銷售面積約81萬平方米，當月銷售金額約為287億元；以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約71萬平方米，合同銷售金額約85億元。

截至2021年6月30日，公司總負債較去年同期增加約30%至3904.61億元。上半年公司加速擴張規模，“三道紅線”指標未能實現升檔，目前仍歸類為“黃檔”企業。

自投項目銷售提速 上半年毛利率、凈利率雙降 

2021年上半年，綠城中國實現物業銷售收入317.45億元，較2020年同期增加53.3%。當期物業收入結轉面積為151.43萬平方米，同比增長55.1%；結轉收入的物業銷售均價為20964元/平方米，與去年同期基本持平。

運營數據方面，公司上半年累計取得總合同銷售面積約724萬平方米，總合同銷售金額1717億元，同比增長88%。其中，綠城中國自投項目銷售增速顯著，實現銷售金額約1369億元，同比增長107%；以“綠城”品牌銷售的代建項目實現合同銷售金額約348億元，同比增長39%。

2021年綠城中國月度銷售數據

根據最新披露數據，綠城中國2021年1-8月累計合同銷售面積約996萬平方米，合同銷售金額約2251億元，同比增長約67%。

隨著各地政府落實“穩地價、穩房價、穩預期”，房地產行業毛利率下降成為趨勢。上半年，綠城中國的物業銷售毛利率為21.5%，較2020年同期下降4.1個百分點。公司的綜合毛利率、凈利率也隨之下降，分別較去年同期下降3.9、2.3個百分點。

2017H1至2021H1綠城中國毛利率、凈利率

整體來看，綠城中國2021年上半年營收增速較快，同比增長51.2%至361.35億元。受毛利率下滑影響，公司歸母凈利潤增速遠低于營收增速，僅為15.4%。

逆市擴張規模 多個項目遭住建部點名 

與多數房企采取審慎拿地策略不同，綠城中國上半年積極開拓新項目。根據中指研究院發布的《2021年1-6月中國房地產企業拿地金額與面積TOP100》，綠城中國上半年拿地金額為707億元，位于全國第4。

公司上半年于31個城市新增項目67個，去年同期新增項目僅為43個。新增項目總建筑面積約1186萬平方米，預計新增貨值2140億元。其中，一二線城市的新增貨值占比達78%，主要集中在杭州、寧波、西安、北京、天津等城市。

截至2021年6月30日，綠城中國共有土地儲備項目251個，總建筑面積約6034萬平方米(權益口徑約3495萬平方米)，一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達74%。

此外，公司項目開發速度也有提升。資料顯示，綠城中國上半年從拿地到開工、開盤及交付時間分別為4個月、6.8個月及30.6個月，同比提速10%、8%及6%。

但隨著項目提速，綠城樓盤也多次爆出違規消息，主要包括要求購房人在無具體內容的合同上簽字蓋章、欺騙手段獲取商品房預售許可等。

2021年上半年綠城中國旗下公司收到的違規通報

負債規模近4千億元 “三道紅線”維持“黃檔” 

分析發現，綠城中國的債務規模在持續加大。截至2021年6月30日，公司總負債約為3904.61億元，同比增加29.52%；資產負債率為81.33%，達到近5年以來的最高值。其中，總借貸金額約為1279.18億元，一年內到期借貸余額為人民幣301.1億元，占總借貸金額的23.5%。

上半年，公司于上海證券交易所、深圳證券交易所及銀行間市場完成境內債券公開發行共124.62億元。此外，公司于2021年6月簽訂了3億美金的無抵押雙邊貸款協議和6.4億美金等額的無抵押銀團貸款協議，期限均為3年。

另外值得關注的是，公司目前存在較多的永續債。一般來說，永續債可以優化資本結構，擴展融資空間，但與之相伴的利息也相對較高。

截至2021年6月30日，綠城中國的永續債余額高達185.37億元，較去年同期減少約40億元。但其所帶來的利息卻有增無減，上半年永續債利息高達6.5億元，約占歸母凈利潤的27%。對比近3年數據發現，公司永續債利息占歸母凈利潤比例持續保持在25%以上，還息壓力不容小覷。

近3年綠城中國永續債情況

對此，綠城中國在業績會上表示公司將逐步對現有存量的永續債進行贖回。且在所有的永續債沒有贖回之前，暫不考慮發行新的永續債。

“三道紅線”方面，綠城中國上半年剔除預收款后的資產負債率約為73.5%，較2020年末高出近1.6個百分點；現金短債比約為2，基本保持上年末水平；凈負債率達到75.2%，較上年末上升11.4個百分點。

總體來看，公司的兩項指標有所惡化，其中剔除預收款后的資產負債率超出70%的監管標準，“三道紅線”仍歸類為“黃檔”。

另外值得一提的是，今年7月，公司股東黃偉(新湖中寶實控人)減持股份2424.6萬股，變現金額約達3億港元。本次減持后，其持股比例由12.95%減少至11.98%。