近兩日金地集團(tuán)股價(jià)走低，截至9月14日收盤，該公司收于11.97元/股，日跌幅達(dá)3.74%。9月15日早盤，金地集團(tuán)一度跌停，報(bào)10.77元/股

　　2021年干什么最不賺錢，教育、養(yǎng)豬、還是房地產(chǎn)？

　　“十四五”規(guī)劃的出臺(tái)明確提出“房住不炒”，在這樣的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正凈利深刻調(diào)整。面對(duì)諸多不確定性，多家頭部房企重新調(diào)整業(yè)務(wù)，努力尋找和培育第二增長(zhǎng)曲線，這其中就包括金地(集團(tuán))股份有限公司(下稱金地集團(tuán)，600383.SH )。

　　近日，金地集團(tuán)發(fā)布了今年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為18.11億元，同比下滑14.61%。同期，該公司基本每股收益為0.40元/股，同比下降39.39%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為3.16%，同比下降2.56個(gè)百分點(diǎn)。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，金地集團(tuán)在營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)明顯下降，一方面是受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率大幅下降的影響，另一方面是隨著合營(yíng)聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目的增多，該公司的少數(shù)股東權(quán)益占比不斷增加所致。

　　此外，該公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值，存在債務(wù)壓力進(jìn)一步加大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于公司毛利率減少、股東損益增加以及債務(wù)壓力等問題，《投資時(shí)報(bào)》研究員向該公司尋求溝通，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)表示，隨著下半年結(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)，公司毛利率水平較上半年會(huì)有所提升，預(yù)計(jì)全年結(jié)算收益較上年會(huì)有一定增長(zhǎng)。

　　同時(shí)，在行業(yè)整體毛利下降的大趨勢(shì)下，金地始終堅(jiān)持在投資、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品端發(fā)力，努力提升股東回報(bào)水平。負(fù)債方面，公司過去五年一直保持三條紅線“綠檔”水平，未來公司將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，保持負(fù)債指標(biāo)在一個(gè)合理健康的水平。

　　二級(jí)市場(chǎng)方面，金地集團(tuán)近兩日股價(jià)走低。截至9月14日收盤，該公司收于11.97元/股，日跌幅達(dá)3.74%。9月15日早盤，該股一度跌停，報(bào)10.77元/股。

　　金地集團(tuán)2021年上半年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)(元)

　　歸母凈利潤(rùn)下滑近40%

　　公開資料顯示，1988年金地集團(tuán)在深圳成立。2001年4月，該公司成功登陸上海證券交易所。目前，該公司業(yè)務(wù)板塊主要包括住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。

　　今年上半年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1628.3億元，同比增長(zhǎng)60.22%。在克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2021年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，該公司全口徑銷售額排名位列行業(yè)第十。這也是時(shí)隔多年后，行業(yè)龍頭房企“招保萬金”再度重聚前十。

　　可以看到，金地集團(tuán)通過合作開發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，拿地的勢(shì)頭有增無減。2018年至2020年，該公司的土地總投資額分別為1000億元、1200億元和1350億元。而今年上半年，該公司總投資額為924億元，達(dá)到去年全年的三分之二。

　　但是受樓市調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)受到抑制，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重抬高，再加上部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算的原因，使得金地集團(tuán)毛利率大幅下降。今年上半年，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%，較去年同期大降25.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　從區(qū)域上看，作為金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重倉(cāng)的華北地區(qū)，上半年?duì)I收同比暴增1372.09%，但毛利率僅為9.5%，同比降低44.14個(gè)百分點(diǎn)。而華中、西部和東南地區(qū)，毛利率降幅均在28至35個(gè)百分點(diǎn)之間。特別是西部地區(qū)，不僅毛利率同比降低34.02%，營(yíng)收也同比減少26.77%。

　　與此同時(shí)，由于聯(lián)合營(yíng)公司往來款和投資支付的現(xiàn)金增加，該公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-100.3億元和-53.13億元。

　　為了降低風(fēng)險(xiǎn)、美化負(fù)債率，房企普遍會(huì)采取合營(yíng)聯(lián)營(yíng)方式來擴(kuò)大規(guī)模，而金地集團(tuán)對(duì)于聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目較為依賴，這也導(dǎo)致該公司少數(shù)股東損益大幅增加。

　　今年上半年，該公司新增約1247萬平方米土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益儲(chǔ)備約531萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)占比為42.6%。截至上半年末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6729萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3515萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)占比約為52.2%，低于TOP10房企的平均水平。

　　權(quán)益占比低，少數(shù)股東就會(huì)分走過多利潤(rùn)。今年上半年，金地集團(tuán)的少數(shù)股東損益為10.75億元，占總凈利潤(rùn)比例高達(dá)37%。也就是說，該公司的凈利潤(rùn)中接近四成要分給少數(shù)股東所有，所以，盡管該公司銷售額大幅上升，但利潤(rùn)卻被嚴(yán)重稀釋。

　　金地集團(tuán)2021年上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)按地區(qū)劃分的毛利率和營(yíng)業(yè)收入情況(元)

　　資產(chǎn)負(fù)債率上升

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，自2020年開始，金地集團(tuán)的融資頻率明顯加快。2020年，金地集團(tuán)負(fù)債總額增加21.84%。其中有息負(fù)債1130億元，較上年同比增長(zhǎng)19.25%。今年上半年，該公司不得不通過短期融資券、中期票據(jù)、小公募債券等各種融資渠道“借新還舊”，導(dǎo)致有息債務(wù)規(guī)模再次擴(kuò)大。

　　今年1月至5月，金地集團(tuán)接連宣布完成2021年共五期的中期票據(jù)發(fā)行，共計(jì)人民幣80億元。發(fā)行期限為3年，發(fā)行面值為人民幣100元，按面值發(fā)行，按年付息。

　　4月9日，該公司又完成2021年第一期超短期融資券8億元人民幣的發(fā)行。發(fā)行規(guī)模8億元，發(fā)行期限250天。

　　截至今年6月末，金地集團(tuán)長(zhǎng)期借款為412.10億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為358.45億元，應(yīng)付債券為419.97億元，該公司有息負(fù)債合計(jì)為1270.94億元，已超出2020年全年有息負(fù)債金額。

　　8月12日，金地集團(tuán)再發(fā)公告稱，境外子公司金地永隆投資有限公司(Gemdale Ever Prosperity Investment Limited)完成4.8億美元面值高級(jí)無抵押固定利率債券的發(fā)行，債券將在香港聯(lián)合交易所上市。

　　目前，金地集團(tuán)雖然處于“三道紅線”全綠狀態(tài)，但隨著債務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率仍在持續(xù)上升。

　　2019年，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為75.40％，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.16%。2020年資產(chǎn)負(fù)債率上升為76.59%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率上升為68.51%。今年上半年，該公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.13%，比上年度末增長(zhǎng)1.54個(gè)百分點(diǎn)。剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%。

　　物業(yè)會(huì)是下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)？

　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直都是金地集團(tuán)最主要的核心業(yè)務(wù)，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)收入294.04億元，占總營(yíng)收的比例為85.8%，不過《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，這一比重相較于2020年全年89.5%的比重略有下降。該公司物業(yè)管理、物業(yè)出租及其他對(duì)業(yè)務(wù)營(yíng)收的貢獻(xiàn)則相應(yīng)上升，毛利率也分別上升1.19%和6.62%。

　　對(duì)于未來金地集團(tuán)在物業(yè)業(yè)務(wù)方向的業(yè)績(jī)展望，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)《投資時(shí)報(bào)》研究員表示，面向未來，金地物業(yè)啟動(dòng)“3+X”戰(zhàn)略布局，打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣，重新定義物業(yè)服務(wù)的廣度和深度。

　　伴隨宏觀市場(chǎng)環(huán)境與微觀用戶習(xí)慣的變化，金地物業(yè)基于對(duì)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)的研判，將轉(zhuǎn)型成為數(shù)字驅(qū)動(dòng)型物業(yè)服務(wù)公司。通過科技賦能業(yè)務(wù)，內(nèi)部流程再造，數(shù)字化變革等措施，全面支撐各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建完整的產(chǎn)品生態(tài)，孵化和創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)發(fā)展，穩(wěn)定物業(yè)發(fā)展同時(shí)構(gòu)筑物業(yè)新增長(zhǎng)曲線。物業(yè)搭建了成熟的信息化服務(wù)體系，對(duì)外輸出智慧社區(qū)信息平臺(tái)，為物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理SaaS云平臺(tái)，讓中小物業(yè)管理企業(yè)越過技術(shù)和投入壁壘，提升物業(yè)管理效率與服務(wù)體驗(yàn)。