金地集團:銷售額“虛胖”,債務上“以新換舊”,或存“明股實債”
來源:氫財經
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2021-09-16 21:17:36
由于銷售規模大部分是依靠著“合作開發”所取得的增長,金地集團多項利潤指標同比繼續下滑。此外,金地集團債務增加、“明股實債”的嫌疑也愈發受到市場的關注。
近日,金地集團公布了2021年上半年業績報告。
中報顯示,今年上半年,金地集團實現合約銷售額同比增長60.22%至1628.3億元,已完成全年近六成的目標金額,比同期百強房企平均增速的37.8%還要超出22.4個百分點。
然而,喜憂參半。由于銷售規模大部分是依靠著“合作開發”所取得的增長,因此這也導致了金地集團多項利潤指標同比繼續下滑。
此外,在規模追趕之下,金地集團債務規模不斷擴大、“明股實債”的嫌疑也愈發受到市場的關注。
【利潤指標繼續下滑,主因系權益銷售占比不高】
中報顯示,今年上半年,金地集團累計實現簽約面積753.0萬平方米,同比上升55.27%,合約銷售金額為1628.3億元,同比上升60.22%,同時銷售單價也同比增長了3.17%。
不過,今年上半年1628.3億元的銷售額,并不是金地集團的真實水平。
據克而瑞披露的2021年1-6月房企銷售榜顯示,今年上半年,金地集團全口徑銷售金額為1625億元,權益金額為1006.8億元。按此計算,今年上半年金地集團的權益銷售比僅為62%,處于行業低位。
或也正由于此,雖然金地集團量價齊升,但卻沒帶來利潤的增長。
中報顯示,今年上半年,金地集團的銷售毛利率僅為17.36%,同比降低19.61個百分點,其中,房地產業務毛利率為14.25%,同比降低25.35個百分點,比2020年行業平均毛利率的26.7%還要低于12.45個百分點。
從地區上來看,金地集團的房地產毛利率全線“崩盤”,其中,今年上半年,作為公司房地產業務重倉區域的華北地區,營業收入同比暴漲1372.09%,但毛利率僅為9.5%,同比降低44.14個百分點;作為公司營收貢獻最大的東南區,毛利率僅為7.3%,同比降低28.25個百分點;在其他區域,也均出現毛利率同比降低的情況。
實際上,金地集團房地產業務的毛利率早已呈現逐年持續下滑的狀態。財報顯示,2018年至2020年,其房地產業務的毛利率分別為43.08%、41.26%和33.56%。
受此數據的影響,金地集團的凈利潤也隨之下滑。中報顯示,今年上半年,金地集團實現歸母凈利潤18.25億元,同比下滑38.79%;扣非凈利潤18.11億元,同比下滑14.61%。
【債務規模不斷擴大,頻繁發債“以新換舊”】
不過,利潤水平的持續走低依舊沒有影響到金地集團拿地的勢頭。
財報顯示,2018年至2020年,金地集團的土地總投資額分別為1000億元、1200億元和1350億元,居于行業內前列。
進入2021年后,金地集團拿地的勢頭更為激進。
中報顯示,2021年上半年,金地集團土地總投資額約924億元,獲取土地81宗,新增約1247萬平方米的總土地儲備,縱觀2020年全年1657萬平方米的新增土地儲備可推算出,其在今年半年時間里拿地的面積就超出去年全年的七成??梢?,金地集團對規模擴張的“渴望”。
不過,隨著“限房價”、“競地價”等政策的發布,都預示著房企即使拿到地,其項目的利潤空間也會遭遇不同程度的擠壓。
與此同時,在今年半年報的業績會上,金地集團董事長凌克也毫不掩飾地表示,“合作開發依然為公司的發展重點?!?br />
從財務數據上也能看出,金地集團對于合作開發的“偏愛”。中報顯示,在今年上半年,新增土儲權益比例不足一半為42.58%。截至2021上半年末,金地集團總土地儲備約6729萬平方米,權益土地儲備約3515萬平方米,占比為52.24%,系TOP20陣營里的較低水平。
上文也提到,近年來,金地集團的利潤水平就不斷下降,若再隨著“合作開發”模式不斷的擴張,其利潤水平很有可能進一步下降。
地產分析師嚴躍進對此也表示,目前房地產行業處于整合期,各房企都以安全為第一要義,合作開發固然可以分擔風險,但過低的權益占比也極大影響房企“創收”能力,通過合作開發來擴大規模也只是“虛胖”。
此外,在規模追趕之下,金地集團的債務規模也逐漸擴大。
財報顯示,2018年至2020年,金地集團的總負債分別為2119億元、2524億元和3076億元,呈逐年上升的趨勢。截至今年6月末,金地集團總負債規模增至3455億元,較去年同期增長約18%;有息負債合計為1270.94億元,而同期的貨幣資金僅為597.92億元。由此可見,金地集團面臨著不小的償債壓力。
受迫于資金窘境,金地集團采用了“借新還舊”的方式來償債。據發布的公告顯示,今年上半年,金地集團一直通過發債償還現有債務,而發債的主要目的,便是為了置換舊債。其中包括五期共計80億元的中期票據,一期8億元的超短期融資券,以及三筆49.95億元的公司債。數據顯示,截至目前,金地集團海外存續債4只,債券余額89.15億元,境內存續債31只,債券余額448.16億元。
【綠檔之下,或存“明股實債”】
雖然負債水平繼續上升,但是金地集團的“三道紅線”卻全部達標,這或許也給了金地集團逆勢拿地的勇氣。
中報顯示,2021年上半年,金地集團凈負債率為69.59%,剔除預收款后的資產負債率為69.44%,現金短債比為1.19,“三道紅線”全部達標,位列“綠檔”之中。
然而,金地集團“三道紅線”雖表現優秀,但背后或許存在“明股實債”的嫌疑。
正如上文所提到的,金地集團目前偏愛于“合作開發”,因此近幾年公司少數股東權益持續走高。
財報顯示,2018年至2020年,金地集團的少數股東權益占比分別為30%、34%和38.9%,呈現逐年上升的趨勢。
進入2021年后,今年上半年,金地集團歸母凈利潤為18.25 億元,其中少數股東損益為10.75億元,占比高達37%,也就是說,公司接近四成的凈利潤被少數股東“分走”。
公司收益中的一大部分都流向了少數股東,或許能夠證實金地集團以股權投資的名義進行債權投資,通過“明股實債”的方式優化財務報表。這也意味著,金地集團雖為“三道紅線”上的“優等生”,但背后或存在“明股實債”,隱匿了真實負債水平。
近日,金地集團公布了2021年上半年業績報告。
中報顯示,今年上半年,金地集團實現合約銷售額同比增長60.22%至1628.3億元,已完成全年近六成的目標金額,比同期百強房企平均增速的37.8%還要超出22.4個百分點。
然而,喜憂參半。由于銷售規模大部分是依靠著“合作開發”所取得的增長,因此這也導致了金地集團多項利潤指標同比繼續下滑。
此外,在規模追趕之下,金地集團債務規模不斷擴大、“明股實債”的嫌疑也愈發受到市場的關注。
【利潤指標繼續下滑,主因系權益銷售占比不高】
中報顯示,今年上半年,金地集團累計實現簽約面積753.0萬平方米,同比上升55.27%,合約銷售金額為1628.3億元,同比上升60.22%,同時銷售單價也同比增長了3.17%。
不過,今年上半年1628.3億元的銷售額,并不是金地集團的真實水平。
據克而瑞披露的2021年1-6月房企銷售榜顯示,今年上半年,金地集團全口徑銷售金額為1625億元,權益金額為1006.8億元。按此計算,今年上半年金地集團的權益銷售比僅為62%,處于行業低位。
或也正由于此,雖然金地集團量價齊升,但卻沒帶來利潤的增長。
中報顯示,今年上半年,金地集團的銷售毛利率僅為17.36%,同比降低19.61個百分點,其中,房地產業務毛利率為14.25%,同比降低25.35個百分點,比2020年行業平均毛利率的26.7%還要低于12.45個百分點。
從地區上來看,金地集團的房地產毛利率全線“崩盤”,其中,今年上半年,作為公司房地產業務重倉區域的華北地區,營業收入同比暴漲1372.09%,但毛利率僅為9.5%,同比降低44.14個百分點;作為公司營收貢獻最大的東南區,毛利率僅為7.3%,同比降低28.25個百分點;在其他區域,也均出現毛利率同比降低的情況。
實際上,金地集團房地產業務的毛利率早已呈現逐年持續下滑的狀態。財報顯示,2018年至2020年,其房地產業務的毛利率分別為43.08%、41.26%和33.56%。
受此數據的影響,金地集團的凈利潤也隨之下滑。中報顯示,今年上半年,金地集團實現歸母凈利潤18.25億元,同比下滑38.79%;扣非凈利潤18.11億元,同比下滑14.61%。
【債務規模不斷擴大,頻繁發債“以新換舊”】
不過,利潤水平的持續走低依舊沒有影響到金地集團拿地的勢頭。
財報顯示,2018年至2020年,金地集團的土地總投資額分別為1000億元、1200億元和1350億元,居于行業內前列。
進入2021年后,金地集團拿地的勢頭更為激進。
中報顯示,2021年上半年,金地集團土地總投資額約924億元,獲取土地81宗,新增約1247萬平方米的總土地儲備,縱觀2020年全年1657萬平方米的新增土地儲備可推算出,其在今年半年時間里拿地的面積就超出去年全年的七成??梢?,金地集團對規模擴張的“渴望”。
不過,隨著“限房價”、“競地價”等政策的發布,都預示著房企即使拿到地,其項目的利潤空間也會遭遇不同程度的擠壓。
與此同時,在今年半年報的業績會上,金地集團董事長凌克也毫不掩飾地表示,“合作開發依然為公司的發展重點?!?br />
從財務數據上也能看出,金地集團對于合作開發的“偏愛”。中報顯示,在今年上半年,新增土儲權益比例不足一半為42.58%。截至2021上半年末,金地集團總土地儲備約6729萬平方米,權益土地儲備約3515萬平方米,占比為52.24%,系TOP20陣營里的較低水平。
上文也提到,近年來,金地集團的利潤水平就不斷下降,若再隨著“合作開發”模式不斷的擴張,其利潤水平很有可能進一步下降。
地產分析師嚴躍進對此也表示,目前房地產行業處于整合期,各房企都以安全為第一要義,合作開發固然可以分擔風險,但過低的權益占比也極大影響房企“創收”能力,通過合作開發來擴大規模也只是“虛胖”。
此外,在規模追趕之下,金地集團的債務規模也逐漸擴大。
財報顯示,2018年至2020年,金地集團的總負債分別為2119億元、2524億元和3076億元,呈逐年上升的趨勢。截至今年6月末,金地集團總負債規模增至3455億元,較去年同期增長約18%;有息負債合計為1270.94億元,而同期的貨幣資金僅為597.92億元。由此可見,金地集團面臨著不小的償債壓力。
受迫于資金窘境,金地集團采用了“借新還舊”的方式來償債。據發布的公告顯示,今年上半年,金地集團一直通過發債償還現有債務,而發債的主要目的,便是為了置換舊債。其中包括五期共計80億元的中期票據,一期8億元的超短期融資券,以及三筆49.95億元的公司債。數據顯示,截至目前,金地集團海外存續債4只,債券余額89.15億元,境內存續債31只,債券余額448.16億元。
【綠檔之下,或存“明股實債”】
雖然負債水平繼續上升,但是金地集團的“三道紅線”卻全部達標,這或許也給了金地集團逆勢拿地的勇氣。
中報顯示,2021年上半年,金地集團凈負債率為69.59%,剔除預收款后的資產負債率為69.44%,現金短債比為1.19,“三道紅線”全部達標,位列“綠檔”之中。
然而,金地集團“三道紅線”雖表現優秀,但背后或許存在“明股實債”的嫌疑。
正如上文所提到的,金地集團目前偏愛于“合作開發”,因此近幾年公司少數股東權益持續走高。
財報顯示,2018年至2020年,金地集團的少數股東權益占比分別為30%、34%和38.9%,呈現逐年上升的趨勢。
進入2021年后,今年上半年,金地集團歸母凈利潤為18.25 億元,其中少數股東損益為10.75億元,占比高達37%,也就是說,公司接近四成的凈利潤被少數股東“分走”。
公司收益中的一大部分都流向了少數股東,或許能夠證實金地集團以股權投資的名義進行債權投資,通過“明股實債”的方式優化財務報表。這也意味著,金地集團雖為“三道紅線”上的“優等生”,但背后或存在“明股實債”,隱匿了真實負債水平。