由于銷售規模大部分是依靠著“合作開發”所取得的增長，金地集團多項利潤指標同比繼續下滑。此外，金地集團債務增加、“明股實債”的嫌疑也愈發受到市場的關注。

　　近日，金地集團公布了2021年上半年業績報告。

　　中報顯示，今年上半年，金地集團實現合約銷售額同比增長60.22%至1628.3億元，已完成全年近六成的目標金額，比同期百強房企平均增速的37.8%還要超出22.4個百分點。

　　然而，喜憂參半。由于銷售規模大部分是依靠著“合作開發”所取得的增長，因此這也導致了金地集團多項利潤指標同比繼續下滑。

　　此外，在規模追趕之下，金地集團債務規模不斷擴大、“明股實債”的嫌疑也愈發受到市場的關注。

　　【利潤指標繼續下滑，主因系權益銷售占比不高】

　　中報顯示，今年上半年，金地集團累計實現簽約面積753.0萬平方米，同比上升55.27%，合約銷售金額為1628.3億元，同比上升60.22%，同時銷售單價也同比增長了3.17%。

　　不過，今年上半年1628.3億元的銷售額，并不是金地集團的真實水平。

　　據克而瑞披露的2021年1-6月房企銷售榜顯示，今年上半年，金地集團全口徑銷售金額為1625億元，權益金額為1006.8億元。按此計算，今年上半年金地集團的權益銷售比僅為62%，處于行業低位。

　　或也正由于此，雖然金地集團量價齊升，但卻沒帶來利潤的增長。

　　中報顯示，今年上半年，金地集團的銷售毛利率僅為17.36%，同比降低19.61個百分點，其中，房地產業務毛利率為14.25%，同比降低25.35個百分點，比2020年行業平均毛利率的26.7%還要低于12.45個百分點。

　　從地區上來看，金地集團的房地產毛利率全線“崩盤”，其中，今年上半年，作為公司房地產業務重倉區域的華北地區，營業收入同比暴漲1372.09%，但毛利率僅為9.5%，同比降低44.14個百分點；作為公司營收貢獻最大的東南區，毛利率僅為7.3%，同比降低28.25個百分點；在其他區域，也均出現毛利率同比降低的情況。

　　實際上，金地集團房地產業務的毛利率早已呈現逐年持續下滑的狀態。財報顯示，2018年至2020年，其房地產業務的毛利率分別為43.08%、41.26%和33.56%。

　　受此數據的影響，金地集團的凈利潤也隨之下滑。中報顯示，今年上半年，金地集團實現歸母凈利潤18.25億元，同比下滑38.79%；扣非凈利潤18.11億元，同比下滑14.61%。

　　【債務規模不斷擴大，頻繁發債“以新換舊”】

　　不過，利潤水平的持續走低依舊沒有影響到金地集團拿地的勢頭。

　　財報顯示，2018年至2020年，金地集團的土地總投資額分別為1000億元、1200億元和1350億元，居于行業內前列。

　　進入2021年后，金地集團拿地的勢頭更為激進。

　　中報顯示，2021年上半年，金地集團土地總投資額約924億元，獲取土地81宗，新增約1247萬平方米的總土地儲備，縱觀2020年全年1657萬平方米的新增土地儲備可推算出，其在今年半年時間里拿地的面積就超出去年全年的七成?？梢?，金地集團對規模擴張的“渴望”。

　　不過，隨著“限房價”、“競地價”等政策的發布，都預示著房企即使拿到地，其項目的利潤空間也會遭遇不同程度的擠壓。

　　與此同時，在今年半年報的業績會上，金地集團董事長凌克也毫不掩飾地表示，“合作開發依然為公司的發展重點?！?br />
　　從財務數據上也能看出，金地集團對于合作開發的“偏愛”。中報顯示，在今年上半年，新增土儲權益比例不足一半為42.58%。截至2021上半年末，金地集團總土地儲備約6729萬平方米，權益土地儲備約3515萬平方米，占比為52.24%，系TOP20陣營里的較低水平。

　　上文也提到，近年來，金地集團的利潤水平就不斷下降，若再隨著“合作開發”模式不斷的擴張，其利潤水平很有可能進一步下降。

　　地產分析師嚴躍進對此也表示，目前房地產行業處于整合期，各房企都以安全為第一要義，合作開發固然可以分擔風險，但過低的權益占比也極大影響房企“創收”能力，通過合作開發來擴大規模也只是“虛胖”。

　　此外，在規模追趕之下，金地集團的債務規模也逐漸擴大。

　　財報顯示，2018年至2020年，金地集團的總負債分別為2119億元、2524億元和3076億元，呈逐年上升的趨勢。截至今年6月末，金地集團總負債規模增至3455億元，較去年同期增長約18%；有息負債合計為1270.94億元，而同期的貨幣資金僅為597.92億元。由此可見，金地集團面臨著不小的償債壓力。

　　受迫于資金窘境，金地集團采用了“借新還舊”的方式來償債。據發布的公告顯示，今年上半年，金地集團一直通過發債償還現有債務，而發債的主要目的，便是為了置換舊債。其中包括五期共計80億元的中期票據，一期8億元的超短期融資券，以及三筆49.95億元的公司債。數據顯示，截至目前，金地集團海外存續債4只，債券余額89.15億元，境內存續債31只，債券余額448.16億元。

　　【綠檔之下，或存“明股實債”】

　　雖然負債水平繼續上升，但是金地集團的“三道紅線”卻全部達標，這或許也給了金地集團逆勢拿地的勇氣。

　　中報顯示，2021年上半年，金地集團凈負債率為69.59%，剔除預收款后的資產負債率為69.44%，現金短債比為1.19，“三道紅線”全部達標，位列“綠檔”之中。

　　然而，金地集團“三道紅線”雖表現優秀，但背后或許存在“明股實債”的嫌疑。

　　正如上文所提到的，金地集團目前偏愛于“合作開發”，因此近幾年公司少數股東權益持續走高。

　　財報顯示，2018年至2020年，金地集團的少數股東權益占比分別為30%、34%和38.9%，呈現逐年上升的趨勢。

　　進入2021年后，今年上半年，金地集團歸母凈利潤為18.25 億元，其中少數股東損益為10.75億元，占比高達37%，也就是說，公司接近四成的凈利潤被少數股東“分走”。

　　公司收益中的一大部分都流向了少數股東，或許能夠證實金地集團以股權投資的名義進行債權投資，通過“明股實債”的方式優化財務報表。這也意味著，金地集團雖為“三道紅線”上的“優等生”，但背后或存在“明股實債”，隱匿了真實負債水平。