“任何一家企業都應該思考：你是誰？為了誰？該怎么辦？首開也不例外。”

　　這是首開股份官網上，董事長潘利群致辭的第一句話，也是首開的自我發問。

　　首開是誰？面對這樣的問題，或許沒有一家房企能有首開的底氣——前三門、方莊、回龍觀、望京新城等北京市住宅區的地標性建筑群，均是首開的杰作；大運村、亞運村、奧運村，首開是唯一一家全部參與了“三村”建設的房地產企業。

　　“一部首開史，半座北京城”，這句耳熟能詳的贊譽，沒有人會提出疑義。

　　然而，昔日的光芒過于耀眼，也會成為日后成長的障礙。近幾年，首開業績連年下滑，雖有國企的身份卻連踩“三道紅線”，成為國企中的“反面案例”，也成為懸在首開頭上揮之不去的陰影。

　　面對不利現狀，首開還是當初的首開嗎？為客戶安居，踐行責任；為股東贏利，視發展為“第一要務”；為政府分憂，履行國企責任。潘利群寫下的三條“為了誰”，其中“為股東盈利”、“履行國企責任”的“包袱”顯然越來越重，留給業界的諸多疑問也亟待解決。

　　一問 “三道紅線”：國企如何做好表率？

　　據風財訊統計，在今年初披露的50強上市房企中，位于“紅檔”的只有5家。據相關規定，處于“紅檔”房企有息債規模不得增加。

　　不幸的是，首開股份赫然在列。在2020年年報中，剔除預收賬款之后資產負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現金短債比為0.89，首開處于“紅檔”范圍。

　　8月27日，首開股份披露的2021年半年度報告顯示，首開股份上半年積極降杠桿，現金短債比達標，但“三條紅線”仍踩中兩條。

　　短短數月，“三道紅線”檔位由“紅”轉“橙”實屬不易，但首開股份剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率仍超過標準4.55個百分點及62.08個百分點，高企的凈負債率意味著首開股份仍需在降負債路上加大力度。

　　億翰智庫數據顯示，首開股份近幾年的凈負債率一直居高不下，2018-2020年分別達到165.3%、174.1%、178.6%。資產負債率近幾年也一直維持在80%上下，2021年上半年，由于總資產與總負債較2020年底分別下降62.9億元、73.47億元，資產負債率也微降至79.71%。

　　巧婦難為無米之炊，首開要獲取更多資金，仍需要回歸到銷售回款上。而事實上，受最嚴限購政策影響，銷售和回款速度減慢，“遠水解不了近渴”。

　　在此背景下，背靠國企“大樹”的首開股份難免還是要祭出“低息”融資的殺手锏。

　　2021年上半年，首開股份融資動作不斷，新發行10筆直接融資工具，包括1筆公司債及9筆中期票據、短期融資券等其他工具。

　　由于公司債的利率低于往年水平，加之其他融資工具的利率也與往年水平持平或低于往年，因此，雖然其未公布截至2021年上半年的平均融資成本，但據此推測其融資成本應該與2020年底持平或者略有下降。

　　值得玩味的是，首開股份頻繁動用融資工具“借新還舊”，此類融資產品并不在“三道紅線”監管限制內。

　　二問權益下降：獨立操盤少之又少？

　　誠然，首開也曾有過輝煌時刻。

　　從2015年開始，首開股份連續4年穩坐北京房地產銷售額冠軍寶座，被稱為“京城地產一哥”。

　　只有永遠的市場，而沒有永遠的大哥。隨著越來越多外來大鱷進京，首開的市場份額也被擠占得越來越小。到2019年，其“京城一哥”地位被“北上”的中國海外發展替代。

　　據克而瑞數據，2019年中國海外發展以280.9億元成交額躍居北京市場銷冠，首開股份成交金額為192.4億元。此后，首開從銷冠名單上滑落。

　　風財訊梳理了首開股份歷年財報發現，自2018年跨入千億陣營后，首開近幾年的規模增長幾乎停滯。

　　數據顯示，2018年度，首開股份實現簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；實現簽約金額1007.27億元，同比大增46%；到2019年、2020年，其銷售額分別為1013.44億元、1074.55億元，僅同比增長0.61%、6.03%。

　　昔日重倉北京、布局單一的首開，也陷入了作為本土開發企業“成也蕭何、敗也蕭何”的怪圈。自2017年開始，北京迎來史上最嚴調控，首開在京的地位也急轉直下。

　　此后，首開加速了全國化布局，試圖奮起直追。

　　目前，首開已進入全國 17個省市區的約 30個城市，形成京津冀區域、北方片區和南方片區的全國化布局。

　　2021年上半年，首開股份北京區域目前主要項目約80個，總規模近1800 萬平方米；南方片區目前已經初步形成以蘇州、杭州、福州、廈門、成都等幾個城市為重點，主要項目 70 余個，總建筑面積近2300萬平方米。

　　京外拓展之路磕磕絆絆，短時間內并不能很快扭轉頹勢，今年以來，首開又重新將增儲重心調回京內。

　　上半年，首開股份新增10宗地塊，土地建筑面積81.51萬平方米，較2020年同期下降45.7%。由于上半年投資重心在京內，京內新增土儲規劃建筑面積達到55.99萬平方米，占比為69%。相比之下，首開股份2020年同期及2020全年京內占比均不到50%，2020年全年只有28.3%。

　　不過，即便首開重新殺回京城土地市場，卻鮮有獨立操盤項目。

　　半年報顯示，首開股份在北京拿的5宗地塊中，其中4宗為合作拿地。此外，2021年上半年首開股份持有待開發的13宗地塊，總規劃建筑面積為151.86萬平方米，其中12宗涉及合作開發，合作開發涉及的面積達到77.39萬平方米，占比過半，達到50.96%。

　　業內人士分析稱，由于一二線城市拿地難、價格高，不管是在北京還是在深圳、天津、杭州、廣州等地，首開股份多采用聯合拿地方式擴張其規模，這也導致其權益銷售額以及凈利潤率并不高。

　　目前，首開在京的在售項目中，諸如首開龍湖天瑯、保利首開和錦薇棠、首開保利·熙悅林語等，雖頂著“首開”的字號，而屬于首開自主操盤的項目已經越來越少。坊間甚至戲稱，國資背景“好拿地”，但也從側面印證了首開逐漸淪為“只拿地不開發”的代表。

　　三問“滴血”出京：利潤率下滑何時扭轉？ 

　　為了火速“拆彈”，首開一面要進行負債管控，一面要積極開源，極力在鋼絲線上保持平衡。

　　2021年上半年，過度依賴房地產開發主業的首開，未能幸免陷入了“增收不增利”的僵局，毛利潤率、凈利潤率大幅下滑。

　　具體而言，營業收入333.2億元，同比增長84.8%，毛利潤56.5億元，同比增長20.2%，凈利潤16.8億元，同比下降13.5%；在此背景下，其毛利潤率、凈利潤率都出現明顯下滑，毛利潤率、凈利潤率分別為17.0%、5.1%，較2020年同期分別下降9.1個百分點、5.7個百分點。

　　在毛利潤尚能實現20.2%的增長的同時，首開股份的凈利潤為何出現同比下降？

　　億翰智庫分析認為，凈利潤的下降主要是由于其他收益的大幅下降以及所得稅費用的明顯上升，一方面，首開股份2021年中期的其他收益大幅下降92.4%，由2505.8萬元降至189.6萬元；另一方面，2021年中期的所得稅費用則上升了44.8%，由6.8億元上升至9.8億元。

　　圖片數據來源：2021年首開股份半年報

　　同時，上半年，首開股份歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.48億元，同比下滑33.7%。

　　在50強房企歸母凈利潤排行中，中海以207.8億元位列第一，其也是上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企；碧桂園、恒大緊隨其后，上半年歸母凈利潤分別為150億元、143.8億元。

　　與之相比，首開的數據相當“扎眼”，8.48億元的歸母凈利潤排在末位。

　　值得關注的是，在首開股份的營業結構中，房地產開發主業占比高達98%以上。市場好的時候，尚且能增收又增利，而市場收緊，尤其是北京市場收緊，必然導致利潤直線下降。

　　這種狀況，早在去年就已經預警。根據Wind數據，2020年首開股份的毛利率為27.96%，較2019年的37.59%下降了9.63個百分點；2020年首開股份凈利率為9.46%，較2019年的11.83%下降了2.37個百分點。

　　據風財訊了解，在其利潤率下降背后，京外項目的毛利下降是罪魁禍首。數據顯示，2020年，首開股份在北京地區營收下降，其毛利率42.9%，同比增加8.82個百分點；京外地區毛利率18.69%，同比下降21.19個百分點。

　　在2021年上半年，首開在京外的結利面積達91.94萬平方米，占整體的81%。京外毛利下降，直接導致了首開的整體利潤率下降。

　　那么，首開怎么辦？董事長潘利群在官網的致辭中寫道“精華在筆端，咫尺匠心難。”

　　或許這也正是首開目前在考慮的問題，如何平衡利潤與企業發展，下一步“該怎么辦？”