這兩天，某大的理財(cái)產(chǎn)品暴雷事件沸沸揚(yáng)揚(yáng)，幾年過去，房企的生存情況從山頂迅速墜入谷底。

　　另一邊，又有一家房企“靜悄悄”地分拆物業(yè)，提交招股書，準(zhǔn)備赴港上市。

　　9月13日，瑞安房地產(chǎn)有限公司發(fā)公告宣布，擬分拆公司商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)并獨(dú)立上市，分拆后的實(shí)體將以瑞安新天地的名義獨(dú)立運(yùn)營。瑞安新天地已提交了在我國香港聯(lián)合交易所主板上市的申請。

　　01

　　說起瑞安房地產(chǎn)，這是一家有故事的房企。

　　2004年成立，為瑞安集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，總部坐標(biāo)上海，2006年在香港聯(lián)交所上市。主要從事開發(fā)、銷售、租賃、管理及長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)及住宅多用途物業(yè)。

　　瑞安房地產(chǎn)的主席羅康瑞先生，也是瑞安集團(tuán)主席、瑞安建業(yè)有限公司主席。1948年4月生于香港，祖籍廣東普寧市。

　　羅主席家世顯赫，父親是香港鷹君集團(tuán)創(chuàng)辦人羅鷹石。

　　羅主席1969年畢業(yè)于澳大利亞新南威爾斯大學(xué)。1969年返港后，先在其家族鷹君集團(tuán)公司工作，后創(chuàng)辦香港瑞安建筑公司，最初發(fā)展建筑業(yè)，后擴(kuò)展至地產(chǎn)、建筑材料等業(yè)務(wù)。

　　瑞安房地產(chǎn)的另一個(gè)故事就涉足當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的上海社保基金案，年紀(jì)稍長的蜜友應(yīng)該有印象。

　　那是2006年的夏天，被曝出上百億社保基金被違規(guī)挪用，其中最為知名的，并已承認(rèn)的就是瑞安集團(tuán)通過委托貸款的形式，獲得8.75億人民幣元社保資金。

　　此后，瑞安屢被關(guān)注的，大概就是新天地的上市歷程了。

　　02

　　瑞安新天地上市的故事更為坎坷。

　　時(shí)間要從2012年開始，彼時(shí)，瑞安房地產(chǎn)曾公開披露中國新天地單獨(dú)上市的計(jì)劃，并將旗下的商辦物業(yè)資產(chǎn)打包塞入了中國新天地體系。

　　2013年，瑞安房地產(chǎn)對外宣布公司開始與中國新天地分開營運(yùn)，分為兩家獨(dú)立的公司，并在當(dāng)時(shí)提出未來將實(shí)現(xiàn)中國新天地獨(dú)立上市的設(shè)想。

　　然而，因?yàn)榻地?fù)債等原因，這一計(jì)劃被擱置了。

　　2014年開始，瑞安忙著“降負(fù)債”，開啟一系列的賣資產(chǎn)動(dòng)作：出售位于虹橋天地的酒店，出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。

　　2015年，瑞安官宣給上市按下暫停鍵，表示，“現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式，決定短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行中國新天地的上市計(jì)劃”。

　　直到這兩年，物企上市浪潮啟動(dòng)，市場還沒有忘記瑞安當(dāng)初的“野心”。

　　對此，瑞安房地產(chǎn)2021年中期業(yè)績會(huì)上，羅康瑞主席的一席話意味深長：“十年前，我們就研究過新天地獨(dú)立上市的問題，但當(dāng)時(shí)市場條件和物業(yè)并未完全成熟。我們還在做這方面的研究，目前能說的就只有這些。”

　　是的，相比10年前，如今的市場條件的確更成熟了。

　　但在蜜妹看來，物企上市的最佳年份是2019年前后，現(xiàn)在資本市場對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的認(rèn)可度已經(jīng)大大降低，瑞安新天地這時(shí)候才啟動(dòng)IPO，會(huì)不會(huì)晚了呢？

　　當(dāng)然，資本市場的態(tài)度不僅取決于風(fēng)向，還有公司本身的價(jià)值。接下來我們看看瑞安新天地的一些主要數(shù)據(jù)。

　　03

　　招股書顯示，瑞安房地產(chǎn)物業(yè)總建筑面積為200.52萬平米，其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積(不包含停車場及其他空間)的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。

　　其物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新小區(qū)的主要商業(yè)空間。

　　收益方面，2018-2020年，瑞安房地產(chǎn)的收益分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元。2020年降幅比較明顯，主要是因?yàn)楹谔禊Z的影響。

　　2021上半年，收益情況有所好轉(zhuǎn)，從去年同期的11.12億元增加到13.77億元，增幅為23.83%。

　　凈利潤2021上半年也有所恢復(fù)，從去年同期的虧損8.85億元，到盈利4.74億元。不過值得注意的是，2019年，瑞安新天地的凈利潤同比是下降的，為5.84億元，2018年這一數(shù)字為6.81億元。降幅14.24%。

　　如果順利上市，瑞安新天地能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地利潤增長？這個(gè)還存在不確定性。

　　現(xiàn)金流方面，瑞安新天地的融資活動(dòng)現(xiàn)金凈額常年為負(fù)；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額也常年為負(fù)，2021上半年繼續(xù)為負(fù)值；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額今年上半年有較大提高，從去年的-900萬元，增至481萬元。

　　總的來看，瑞安新天地2018-2020年的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物呈逐年降低的狀態(tài)，分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元。2021上半年，這一數(shù)據(jù)為31.19億元。

　　主要財(cái)務(wù)比率來看，不得不感嘆，物企的資產(chǎn)負(fù)債率真的低。瑞安新天地的凈資產(chǎn)負(fù)債比率長期在20%左右。

　　凈利潤率2019年略有下降，從前一年的28.8%降到22.6%，但2021上半年上升明顯，為34.4%。

　　值得注意的風(fēng)險(xiǎn)，蜜妹簡單提煉了下，主要有以下幾方面。

　　區(qū)域色彩較重，尤其倚重上海、武漢及佛山的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、零售消費(fèi)表現(xiàn)及企業(yè)營商氣氛。尤其是上海，截至2021上半年，瑞安新天地13項(xiàng)商業(yè)物業(yè)中的7項(xiàng)(或分別占投資物業(yè)組合的總建筑面積及總資產(chǎn)價(jià)值52.7%及71.9%)位處上海。

　　母公司依賴：從瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)生部分收益，且現(xiàn)時(shí)倚靠瑞安房地產(chǎn)提供若干支持和服務(wù)。

　　最后一個(gè)不確定性就是黑天鵝，雖然如今的情況在逐步好轉(zhuǎn)，但要完全恢復(fù)秩序尚需時(shí)日，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入冰封期的當(dāng)下，物企這個(gè)賽道也變得越來越擁擠。瑞安新天地能否殺出一條陽光大道，有待時(shí)間檢驗(yàn)。