依賴上海,震蕩中赴港IPO!瑞安新天地遲到了嗎?
來源:閨蜜財(cái)經(jīng)
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2021-09-16 19:17:19
這兩天,某大的理財(cái)產(chǎn)品暴雷事件沸沸揚(yáng)揚(yáng),幾年過去,房企的生存情況從山頂迅速墜入谷底。
另一邊,又有一家房企“靜悄悄”地分拆物業(yè),提交招股書,準(zhǔn)備赴港上市。
9月13日,瑞安房地產(chǎn)有限公司發(fā)公告宣布,擬分拆公司商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)并獨(dú)立上市,分拆后的實(shí)體將以瑞安新天地的名義獨(dú)立運(yùn)營。瑞安新天地已提交了在我國香港聯(lián)合交易所主板上市的申請。
01
說起瑞安房地產(chǎn),這是一家有故事的房企。
2004年成立,為瑞安集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司,總部坐標(biāo)上海,2006年在香港聯(lián)交所上市。主要從事開發(fā)、銷售、租賃、管理及長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)及住宅多用途物業(yè)。
瑞安房地產(chǎn)的主席羅康瑞先生,也是瑞安集團(tuán)主席、瑞安建業(yè)有限公司主席。1948年4月生于香港,祖籍廣東普寧市。
羅主席家世顯赫,父親是香港鷹君集團(tuán)創(chuàng)辦人羅鷹石。
羅主席1969年畢業(yè)于澳大利亞新南威爾斯大學(xué)。1969年返港后,先在其家族鷹君集團(tuán)公司工作,后創(chuàng)辦香港瑞安建筑公司,最初發(fā)展建筑業(yè),后擴(kuò)展至地產(chǎn)、建筑材料等業(yè)務(wù)。
瑞安房地產(chǎn)的另一個(gè)故事就涉足當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的上海社保基金案,年紀(jì)稍長的蜜友應(yīng)該有印象。
那是2006年的夏天,被曝出上百億社保基金被違規(guī)挪用,其中最為知名的,并已承認(rèn)的就是瑞安集團(tuán)通過委托貸款的形式,獲得8.75億人民幣元社保資金。
此后,瑞安屢被關(guān)注的,大概就是新天地的上市歷程了。
02
瑞安新天地上市的故事更為坎坷。
時(shí)間要從2012年開始,彼時(shí),瑞安房地產(chǎn)曾公開披露中國新天地單獨(dú)上市的計(jì)劃,并將旗下的商辦物業(yè)資產(chǎn)打包塞入了中國新天地體系。
2013年,瑞安房地產(chǎn)對外宣布公司開始與中國新天地分開營運(yùn),分為兩家獨(dú)立的公司,并在當(dāng)時(shí)提出未來將實(shí)現(xiàn)中國新天地獨(dú)立上市的設(shè)想。
然而,因?yàn)榻地?fù)債等原因,這一計(jì)劃被擱置了。
2014年開始,瑞安忙著“降負(fù)債”,開啟一系列的賣資產(chǎn)動(dòng)作:出售位于虹橋天地的酒店,出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。
2015年,瑞安官宣給上市按下暫停鍵,表示,“現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式,決定短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行中國新天地的上市計(jì)劃”。
直到這兩年,物企上市浪潮啟動(dòng),市場還沒有忘記瑞安當(dāng)初的“野心”。
對此,瑞安房地產(chǎn)2021年中期業(yè)績會(huì)上,羅康瑞主席的一席話意味深長:“十年前,我們就研究過新天地獨(dú)立上市的問題,但當(dāng)時(shí)市場條件和物業(yè)并未完全成熟。我們還在做這方面的研究,目前能說的就只有這些。”
是的,相比10年前,如今的市場條件的確更成熟了。
但在蜜妹看來,物企上市的最佳年份是2019年前后,現(xiàn)在資本市場對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的認(rèn)可度已經(jīng)大大降低,瑞安新天地這時(shí)候才啟動(dòng)IPO,會(huì)不會(huì)晚了呢?
當(dāng)然,資本市場的態(tài)度不僅取決于風(fēng)向,還有公司本身的價(jià)值。接下來我們看看瑞安新天地的一些主要數(shù)據(jù)。
03
招股書顯示,瑞安房地產(chǎn)物業(yè)總建筑面積為200.52萬平米,其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積(不包含停車場及其他空間)的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。
其物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新小區(qū)的主要商業(yè)空間。
收益方面,2018-2020年,瑞安房地產(chǎn)的收益分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元。2020年降幅比較明顯,主要是因?yàn)楹谔禊Z的影響。
2021上半年,收益情況有所好轉(zhuǎn),從去年同期的11.12億元增加到13.77億元,增幅為23.83%。
凈利潤2021上半年也有所恢復(fù),從去年同期的虧損8.85億元,到盈利4.74億元。不過值得注意的是,2019年,瑞安新天地的凈利潤同比是下降的,為5.84億元,2018年這一數(shù)字為6.81億元。降幅14.24%。
如果順利上市,瑞安新天地能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地利潤增長?這個(gè)還存在不確定性。
現(xiàn)金流方面,瑞安新天地的融資活動(dòng)現(xiàn)金凈額常年為負(fù);投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額也常年為負(fù),2021上半年繼續(xù)為負(fù)值;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額今年上半年有較大提高,從去年的-900萬元,增至481萬元。
總的來看,瑞安新天地2018-2020年的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物呈逐年降低的狀態(tài),分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元。2021上半年,這一數(shù)據(jù)為31.19億元。
主要財(cái)務(wù)比率來看,不得不感嘆,物企的資產(chǎn)負(fù)債率真的低。瑞安新天地的凈資產(chǎn)負(fù)債比率長期在20%左右。
凈利潤率2019年略有下降,從前一年的28.8%降到22.6%,但2021上半年上升明顯,為34.4%。
值得注意的風(fēng)險(xiǎn),蜜妹簡單提煉了下,主要有以下幾方面。
區(qū)域色彩較重,尤其倚重上海、武漢及佛山的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、零售消費(fèi)表現(xiàn)及企業(yè)營商氣氛。尤其是上海,截至2021上半年,瑞安新天地13項(xiàng)商業(yè)物業(yè)中的7項(xiàng)(或分別占投資物業(yè)組合的總建筑面積及總資產(chǎn)價(jià)值52.7%及71.9%)位處上海。
母公司依賴:從瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)生部分收益,且現(xiàn)時(shí)倚靠瑞安房地產(chǎn)提供若干支持和服務(wù)。
最后一個(gè)不確定性就是黑天鵝,雖然如今的情況在逐步好轉(zhuǎn),但要完全恢復(fù)秩序尚需時(shí)日,在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入冰封期的當(dāng)下,物企這個(gè)賽道也變得越來越擁擠。瑞安新天地能否殺出一條陽光大道,有待時(shí)間檢驗(yàn)。
另一邊,又有一家房企“靜悄悄”地分拆物業(yè),提交招股書,準(zhǔn)備赴港上市。
9月13日,瑞安房地產(chǎn)有限公司發(fā)公告宣布,擬分拆公司商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)并獨(dú)立上市,分拆后的實(shí)體將以瑞安新天地的名義獨(dú)立運(yùn)營。瑞安新天地已提交了在我國香港聯(lián)合交易所主板上市的申請。
01
說起瑞安房地產(chǎn),這是一家有故事的房企。
2004年成立,為瑞安集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司,總部坐標(biāo)上海,2006年在香港聯(lián)交所上市。主要從事開發(fā)、銷售、租賃、管理及長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)及住宅多用途物業(yè)。
瑞安房地產(chǎn)的主席羅康瑞先生,也是瑞安集團(tuán)主席、瑞安建業(yè)有限公司主席。1948年4月生于香港,祖籍廣東普寧市。
羅主席家世顯赫,父親是香港鷹君集團(tuán)創(chuàng)辦人羅鷹石。
羅主席1969年畢業(yè)于澳大利亞新南威爾斯大學(xué)。1969年返港后,先在其家族鷹君集團(tuán)公司工作,后創(chuàng)辦香港瑞安建筑公司,最初發(fā)展建筑業(yè),后擴(kuò)展至地產(chǎn)、建筑材料等業(yè)務(wù)。
瑞安房地產(chǎn)的另一個(gè)故事就涉足當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的上海社保基金案,年紀(jì)稍長的蜜友應(yīng)該有印象。
那是2006年的夏天,被曝出上百億社保基金被違規(guī)挪用,其中最為知名的,并已承認(rèn)的就是瑞安集團(tuán)通過委托貸款的形式,獲得8.75億人民幣元社保資金。
此后,瑞安屢被關(guān)注的,大概就是新天地的上市歷程了。
02
瑞安新天地上市的故事更為坎坷。
時(shí)間要從2012年開始,彼時(shí),瑞安房地產(chǎn)曾公開披露中國新天地單獨(dú)上市的計(jì)劃,并將旗下的商辦物業(yè)資產(chǎn)打包塞入了中國新天地體系。
2013年,瑞安房地產(chǎn)對外宣布公司開始與中國新天地分開營運(yùn),分為兩家獨(dú)立的公司,并在當(dāng)時(shí)提出未來將實(shí)現(xiàn)中國新天地獨(dú)立上市的設(shè)想。
然而,因?yàn)榻地?fù)債等原因,這一計(jì)劃被擱置了。
2014年開始,瑞安忙著“降負(fù)債”,開啟一系列的賣資產(chǎn)動(dòng)作:出售位于虹橋天地的酒店,出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。
2015年,瑞安官宣給上市按下暫停鍵,表示,“現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式,決定短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行中國新天地的上市計(jì)劃”。
直到這兩年,物企上市浪潮啟動(dòng),市場還沒有忘記瑞安當(dāng)初的“野心”。
對此,瑞安房地產(chǎn)2021年中期業(yè)績會(huì)上,羅康瑞主席的一席話意味深長:“十年前,我們就研究過新天地獨(dú)立上市的問題,但當(dāng)時(shí)市場條件和物業(yè)并未完全成熟。我們還在做這方面的研究,目前能說的就只有這些。”
是的,相比10年前,如今的市場條件的確更成熟了。
但在蜜妹看來,物企上市的最佳年份是2019年前后,現(xiàn)在資本市場對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的認(rèn)可度已經(jīng)大大降低,瑞安新天地這時(shí)候才啟動(dòng)IPO,會(huì)不會(huì)晚了呢?
當(dāng)然,資本市場的態(tài)度不僅取決于風(fēng)向,還有公司本身的價(jià)值。接下來我們看看瑞安新天地的一些主要數(shù)據(jù)。
03
招股書顯示,瑞安房地產(chǎn)物業(yè)總建筑面積為200.52萬平米,其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積(不包含停車場及其他空間)的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。
其物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新小區(qū)的主要商業(yè)空間。
收益方面,2018-2020年,瑞安房地產(chǎn)的收益分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元。2020年降幅比較明顯,主要是因?yàn)楹谔禊Z的影響。
2021上半年,收益情況有所好轉(zhuǎn),從去年同期的11.12億元增加到13.77億元,增幅為23.83%。
凈利潤2021上半年也有所恢復(fù),從去年同期的虧損8.85億元,到盈利4.74億元。不過值得注意的是,2019年,瑞安新天地的凈利潤同比是下降的,為5.84億元,2018年這一數(shù)字為6.81億元。降幅14.24%。
如果順利上市,瑞安新天地能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地利潤增長?這個(gè)還存在不確定性。
現(xiàn)金流方面,瑞安新天地的融資活動(dòng)現(xiàn)金凈額常年為負(fù);投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額也常年為負(fù),2021上半年繼續(xù)為負(fù)值;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額今年上半年有較大提高,從去年的-900萬元,增至481萬元。
總的來看,瑞安新天地2018-2020年的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物呈逐年降低的狀態(tài),分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元。2021上半年,這一數(shù)據(jù)為31.19億元。
主要財(cái)務(wù)比率來看,不得不感嘆,物企的資產(chǎn)負(fù)債率真的低。瑞安新天地的凈資產(chǎn)負(fù)債比率長期在20%左右。
凈利潤率2019年略有下降,從前一年的28.8%降到22.6%,但2021上半年上升明顯,為34.4%。
值得注意的風(fēng)險(xiǎn),蜜妹簡單提煉了下,主要有以下幾方面。
區(qū)域色彩較重,尤其倚重上海、武漢及佛山的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、零售消費(fèi)表現(xiàn)及企業(yè)營商氣氛。尤其是上海,截至2021上半年,瑞安新天地13項(xiàng)商業(yè)物業(yè)中的7項(xiàng)(或分別占投資物業(yè)組合的總建筑面積及總資產(chǎn)價(jià)值52.7%及71.9%)位處上海。
母公司依賴:從瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)生部分收益,且現(xiàn)時(shí)倚靠瑞安房地產(chǎn)提供若干支持和服務(wù)。
最后一個(gè)不確定性就是黑天鵝,雖然如今的情況在逐步好轉(zhuǎn),但要完全恢復(fù)秩序尚需時(shí)日,在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入冰封期的當(dāng)下,物企這個(gè)賽道也變得越來越擁擠。瑞安新天地能否殺出一條陽光大道,有待時(shí)間檢驗(yàn)。