自去年的“三道紅線”出來后，不少房企顯著地降低了杠桿、增厚了現金對負債的覆蓋，加速轉檔脫離紅線，無奈富力地產在“三條紅線”合規方面行動相對比較遲緩，至今仍“穩穩”踩住了三條紅線。

　　在發布2021年中報后，廣州富力地產股份有限公司(簡稱“富力地產”，2777.HK)決定宣派中期股息每股人民幣0.10元。半年報一出，富力地產多只債券價格開始持續下跌。

　　尤其是進入9月，短短一周內，“16富力04”、“18富力10”、“18富力08”、“19富力02”跌超均達15%。與富力地產債券相比，富力地產股價更加不容樂觀，后者自6月15日以來連續下探，截至9月11日收盤報5.92港元/股，相較于年內的高點9.71/股跌去近四成，其總市值僅為220多億港元。

　　富力地產在2018年沖擊實現了“千億”夢想后，不但規模難以繼續增大，甚至賺錢的能力也在下降，資金壓力陡然增大。

　　【“千億”規模后遺癥】

　　上半年，富力地產協議銷售金額為650.8億元，協議銷售面積約為485.2萬平方米，同比分別增長18%及6%。按照年初制定1520億元的全年銷售目標，上半年完成年度目標的42.76%，不及目標一半。富力地產表態稱，隨著全國范圍內項目推售，將繼續執行年初制定的銷售目標。

　　其實，這不是富力地產第一次沒有達成既定業績目標，2019年、2020年實現的銷售額分別為1382億元、1387.9億元，完成率為86.38%、91.31%。從目前大環境來看，富力地產或將連續三年無法完成年度銷售目標。

　　據富力地產公布的財報顯示，盡管2021年上半年其營業額同比增長18%至394.9億元，但毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；同時毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個百分點至22.3%。

　　富力地產4月發布的2020年年報顯示，無論是營業收入還是重要盈利指標均有所下滑，利潤總額同比下滑甚至達到20%。可見，富力地產自2020年以來利潤持續下滑，且一直延續到2021年上半年，其盈利能力持續承壓。

　　富力地產表示，“毛利率下跌是由于調整平均銷售價格以加快銷售速度，以致影響集團的毛利率。”但是營收增收，毛利及純利卻雙雙下跌，股債市場并不買賬。而招銀國際的研報表示，富力地產的中期業績顯示公司的流動性趨緊，毛利率惡化，三條紅線指標基本沒有改善。這才是富力地產近期股債雙降的真正原因。

　　2020年8月，多部門明確了收緊地產企業融資的“三道紅線”。據富力地產財報顯示，2020年末富力地產已全踩“三道紅線”。近半年多來，富力地產這一情況并沒有改變。

　　【減法自救】

　　據樂居財經研究院9月3日發布《2021上半年內房股“三道紅線”榜》，截止2021上半年末，52家內房股披露“三道紅線”數據。其中，綠檔房企有26家，黃檔房企有21家，橙檔房企有4家，紅檔房企有1家，這唯一的一家紅檔房企就是富力地產。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，富力地產不是不想讓自身的三項指標盡快歸位，而是富力地產自身的流動性太差、現金流承壓，導致三項指標遲遲不能達標。

　　其實，自去年的“三道紅線”出來后，不少房企顯著地降低了杠桿、增厚了現金對負債的覆蓋，加速轉檔脫離紅線，無奈富力地產在“三條紅線”合規方面行動相對比較遲緩，至今仍“穩穩”踩住了三條紅線。

　　對此，富力地產表示，對于有大量資金投入的現有及未來項目，其將尋求達成更多策略性合作，在繼續發展該類項目的情況下降低資金需求。

　　一方面，富力地產減少新增土地，在克爾瑞監測的《2021年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》，前100名已不見富力地產的身影。另一方面，富力地產逐步將土地儲備的重心轉移至一線及二線城市，達到其土地儲備總量的53%。 

　　中期業績會上，富力地產董事長李思廉表示，未來9個月，富力地產可能將在國內外處理250億到300億債務。爭取在2021年年底將富力地產的凈負債率在177%的基準上再降10個點左右。

　　李思廉也透露，上述這些債務超過一半會有重組的安排，其他的靠資金和銷售來抵消。大量債務即將到期，對富力地產來說更是雪上加霜。

　　從當下股債的情況來看，現實只能說很骨感。

　　富力地產半年報發布后，惠譽將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”、標普將富力的長期主體信用評級從“B+”下調至“B”、穆迪則對富力地產企業家族評級下調至“B3”，列入下調觀察名單。柏文喜表示，各大機構下調富力地產的評級，這意味著富力地產的償債能力成惡化趨勢。

　　富力管理層表示，公司將每年達標一條“紅線”指標，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”照其計劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。對于富力地產而言，消滅“三道紅線”目標或許并不如管理層想的那么簡單。

　　2020年年報發布時，富力地產還披露了2021年的銷售目標：“本集團根據可售資源制定2021年的協議銷售目標為人民幣1500億元。”一邊要減法消滅紅線一邊要加法增加銷量，富力地產不得不說太難了。